В ряде случаев выбор УО для МКД на открытом конкурсе возлагается на органы местного самоуправления (ст. 161).
Порядок проведения конкурса закреплен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления
многоквартирным домом, утвержденных постановлением
№ 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору УО для управления МКД» (с дополнениями и изменениями от 18 июля 2007 г., 10 сентября 2012 г., 3 апреля, 10 сентября 2013 г., 26 марта 2014 г., 4 марта 2015 г.).
Открытый конкурс по выбору УО для управления МКД проводится органами местного самоуправления, если:
1) собственниками помещений в МКД не выбран способ управления, в том числе в случаях, когда:
S собственниками помещений в МКД не проводилось общее собрание по вопросу выбора способа управления или решение о выборе способа управления домом не было принято;
S по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или такое решение не было принято;
2) принятое собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в случаях, когда:
S большинство собственников помещений МКД не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
S собственники не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива;
S не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано;
4) в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод МКД в эксплуатацию.
Конкурс проводится на право заключения договора управления МКД либо на право заключения договоров управления несколькими МКД. Если конкурс проводится на право заключения договоров управления несколькими МКД, то общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в них не должна превышать 100 тыс. кв. метров. Кроме того, такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.
Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.
В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Процедура проведения конкурса включает следующие
✓ принятие органом местного самоуправления решения о проведении конкурса;
✓ подготовка конкурсной документации и извещение о проведении конкурса;
прием и рассмотрение заявок на участие в конкурсе;
✓ проведение конкурса и определение победителя;
✓ уведомление собственников;
✓ заключение договоров управления МКД с победителем.
Организатор конкурса не позднее чем за 5 рабочих дней до
размещения извещения о проведении конкурса принимает решение о создании конкурсной комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии. Может быть создано одна или несколько постоянно действующих комиссий, при этом срок полномочий комиссии не может превышать 2 года. Конкурсная комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе и проводит конкурс. Решения конкурсной комиссии в день их принятия оформляются протоколами, которые подписывают члены конкурсной комиссии, принявшие участие в заседании.
На заседаниях конкурсной комиссии могут присутствовать представители ассоциаций (союзов) ТСЖ, ЖК, ЖСК или иных специализированных потребительских кооперативов, ассоциаций собственников помещений в МКД, а также представители общественных объединений потребителей. На заседаниях конкурсной комиссии могут присутствовать претенденты, участники конкурса или их представители, а также представители средств массовой информации.
Информация о проведении конкурса размещается на официальном сайте РФ в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Кроме этого организатор конкурса также вправе опубликовать информацию о проведении конкурса в любых (в том числе электронных) сми.
Извещение о проведении конкурса размещается организатором конкурса (или по его поручению специализированной организацией)
на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В извещении указывается следующее:
S основание проведения конкурса и нормативные правовые акты, на основании которых он проводится;
S наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер телефона организатора конкурса (специализированной организации);
S характеристика объекта конкурса (адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, серию и тип постройки, также кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД;
S наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления МКД;
S размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг;
S перечень коммунальных услуг, предоставляемых УО в порядке, установленном законодательством РФ;
S адрес официального сайта, на котором размещена конкурсная документация, срок, место и порядок ее предоставления, размер, порядок и сроки внесения платы, взимаемой организатором конкурса за предоставление конкурсной документации, если такая плата установлена;
S место, порядок и срок подачи заявок на участие в конкурсе;
S место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также место, дата и время рассмотрения конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе;
S место, дата и время проведения конкурса;
S размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.
Не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса всех заинтересованных лиц.
Конкурсная документация, как правило, включает в себя:
S акт о состоянии общего имущества собственников помещений многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса по согласованной форме;
S реквизиты банковского счета для перечисления средств в обеспечение заявки;
S порядок проведения осмотров заинтересованными лицами и претендентами объекта конкурса, график проведения таких осмотров;
S перечень обязательных работ и услуг, установленный организатором конкурса. При этом организатор самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг;
S срок внесения собственниками помещений в МКД и лицами, принявшими помещения, платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги. Не допускается установление организатором конкурса способа внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги;
S стандартная форма заявки на участие в конкурсе и утвержденная организатором конкурса инструкция по ее заполнению;
S срок, в течение которого победитель конкурса должен подписать договоры управления МКД и предоставить обеспечение исполнения обязательств.
S требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления МКД. Эти требования предусматривают, что данные обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы УО осуществляет указанные в договоре управления работы и услуги, выполнение и оказание которых возможно в сложившихся условиях, и предъявляет собственникам помещений, лицам, принявшим помещения, счета по оплате таких выполненных работ и оказанных услуг. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренный договором управления МКД, должен быть изменен пропорционально объемам и количеству фактически выполненных работ (оказанных услуг);
S срок начала выполнения УО возникших по результатам конкурса обязательств должен составлять не более 30 дней с даты подписания собственниками помещений МКД и (или) лицами, принявшими помещения, и УО договоров управления МКД;
S размер и срок представления обеспечения исполнения обязательств, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения УО обязательств по договорам управления МКД, в том числе в случае невыполнения обязательств по оплате коммунальных ресурсов ресурсоснабжающим организациям (рсо), а также в случае причинения УО вреда общему имуществу;
S порядок оплаты собственниками помещений и лицами, принявшими помещения, работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения УО обязательств по договорам управления МКД, предусматривающий право собственников и лиц, принявших помещения, оплачивать фактически выполненные работы и оказанные услуги;
S формы и способы осуществления собственниками помещений в МКД и лицами, принявшими помещения, контроля за выполнением УО ее обязательств по договорам управления МКД (а именно - обязанность УО предоставлять по запросу течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления МКД; право собственника помещения в МКД и лица, принявшего помещения, за 15 дней до окончания срока действия договора управления МКД ознакомиться с расположенным в помещении УО, а также на досках объявлений, находящихся во всех подъездах МКД ежегодным письменным отчетом УО о выполнении договора управления МКД);
S срок действия договоров управления МКД (составляет не менее чем 1 год и не более чем 3 года), а также условия продления срока действия таких договоров на 3 месяца, если:
а) большинство собственников на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
b) ТСЖ либо ЖК (или иной специализированный потребительский кооператив) не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления МКД;
c) другая УО, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления МКД, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления МКД или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
d) другая УО, отобранная органом местного самоуправления для управления МКД, не приступила к выполнению договора управления;
S проект договора управления МКД, составленный в соответствии со статьей 162 ЖК РФ.
Размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса. Он не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления МКД, подлежащей уплате собственниками помещений в многоквартирном доме и лицами, принявшими помещения, в течение месяца. Мерами по обеспечению исполнения обязательств могут быть: страхование ответственности УО, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется УО, с которой заключается договор управления МКД.
Конкурсная документация должна быть доступна для ознакомления на официальном сайте всеми заинтересованными лицами без взимания платы.
Для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе по стандартной форме. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней. Прием заявок прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с ними.
Заявка на участие в конкурсе включает:
1) сведения и документы о претенденте:
наименование, организационно-правовую форму, место нахождения, почтовый адрес (для юридических лиц);
фамилию, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства (для индивидуальных предпринимателей);
номер телефона;
выписку из ЕГЮЛ (для юридических лиц);
выписку из ЕГРИП (для индивидуальных предпринимателей);
реквизиты банковского счета для возврата средств, внесенных в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;
2) документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, или заверенные в установленном порядке копии таких документов:
документы, подтверждающие внесение средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;
копии утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период;
3) реквизиты банковского счета для внесения собственниками помещений в МКД, лицами, принявшими помещения, и нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги.
Требовать от претендента представления иных документов, не допускается.
Заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе в письменной форме. Одно лицо вправе подать в отношении одного лота только одну заявку. Каждая заявка на участие в конкурсе, поступившая в установленный срок, регистрируется организатором конкурса. По требованию претендента организатор конкурса может выдать расписку о получении такой заявки.
Если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов.
При вскрытии конвертов с заявками конкурсная комиссия вправе потребовать от претендента, присутствующего на ее заседании, разъяснений сведений, содержащихся в представленных им документах и в заявке на участие в конкурсе. Организатор конкурса обязан осуществлять аудиозапись процедуры вскрытия конвертов с заявками. При этом любое лицо, присутствующее при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе, вправе осуществлять аудио- и видеозапись процедуры.
Протокол вскрытия конвертов размещается на официальном сайте в день его подписания.
Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 7 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками. На основании результатов рассмотрения заявок конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске к участию в конкурсе по законным основаниям. Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок.
В случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления МКД, входящий в состав конкурсной документации. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления
Если на основании результатов рассмотрения заявок принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе всех претендентов, организатор конкурса в течение 3 месяцев должен провести новый конкурс. При этом организатор вправе изменить условия проведения конкурса.
Конкурс начинается с объявления конкурсной комиссией наименования участника конкурса, заявка на участие в конкурсе которого поступила к организатору конкурса первой, и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации. Если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, то конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который это предложение. Если общая стоимость определенных этим участником конкурса дополнительных работ и услуг превышает стоимость дополнительных работ и услуг, предлагаемую иными участниками конкурса, такой участник конкурса признается победителем конкурса.
Организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса передает победителю конкурса один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом. Текст протокола конкурса размещается на официальном сайте организатором конкурса в течение 1 рабочего дня с даты его утверждения.
Протоколы, составленные в ходе проведения конкурса, заявки на участие в конкурсе, конкурсная документация, изменения, внесенные в конкурсную документацию, и разъяснения конкурсной документации, а также аудиозаписи процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и проведения конкурса хранятся организатором конкурса в течение 3 лет.
Любой участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
Организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в МКД и лиц, принявших помещения, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом.
Победитель в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса
подписанный им проект договора управления МКД, а также обеспечение исполнения обязательств. В течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте победитель направляет подписанные им проекты договоров управления МКД собственникам помещений в МКД и лицам, принявшим помещения, для подписания этих договоров.
Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления домом или не реализуют выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - Правила проведения конкурса), проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. После 1 июля 2007 г. применяется общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отборууправляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано.
Отметим, что орган местного самоуправления в силу ст. 447 ГК РФ может быть организатором открытого конкурса не во всех случаях, а только при условии, что он является собственником помещений в том же многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.
B пункте 3 Правил проведения конкурса дан примерный перечень обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения конкурса. Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
> общее собрание по поводу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
> по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
> большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (думается, под большинством в данном случае необходимо понимать собственников, владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома);
> собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
> не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например, понимать ситуации, когда собственники «выбрали способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления».
Согласно п. 4 Правил проведения конкурса конкурс проводится на основе следующих принципов:
> создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;
> добросовестная конкуренция;
> эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;
> доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.
Конкурс проводится на право заключения договоров управления либо одним многоквартирным домом, либо несколькими многоквартирными домами. Если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут быть земли общего пользования. Установление предельного размера обслуживаемых помещений спорно. Чем большую площадь обслуживает управляющая организация, тем меньше ее издержки, что позволяет снижать тарифы на услуги для собственников. Целесообразнее установить для таких организаций критерии финансовой состоятельности в зависимости от размера обслуживаемых помещений.
Орган местного самоуправления может и сам провести конкурс, и привлечь к этому по договору специализированную организацию. При этом орган местного самоуправления должен самостоятельно создать конкурсную комиссию, определить объект конкурса, установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса, определить другие существенные условия договора управления многоквартирным домом, подготовить проект договора управления многоквартирным домом, утвердить конкурсную документацию, установить условия конкурса и, в случае необходимости, самостоятельно их изменять.
Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Заявка на участие в конкурсе обеспечивается денежными средствами в размере 5% размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.
Согласно п. 15 Правил проведения конкурса к претендентам предъявляются следующие требования:
> соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
> в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации;
> деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
> отсутствие у претендента задолженности по налогам, ссорам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;
> отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов претендента поданным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
> внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки научастие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.
Данные требования предъявляются ко всем претендентам, и проверка соответствия претендентов этим требованиям осуществляется конкурсной комиссией.
Государственный контроль способа обеспеченияуправляющей организации может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Управляющая организация должна выбрать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр.
Управляющая организация гарантирует обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций. Это требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах pe- сурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия.
Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обеспечивают доступ всех заинтересованных лиц к конкурсной документации. Конкурсная документация может быть размещена на официальном сайте одновременно с извещением о проведении конкурса, и доступ к ней в этом случае должен быть бесплатным.
Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. B течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.
Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, организуют для претендентов и других заинтересованных лиц осмотр объекта конкурса.
Первоначально вопросом управления домовладения занимается застройщик.
Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца .
В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.
Управленческая деятельность возлагается на или органом местного управления компанию , так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.
Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.
Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.
Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.
Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.
Справка! Законом предусмотрены ситуации, когда сама и разрывает договор. В этой ситуации также необходим выбор новой управляющей компании многоквартирного дома.
Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.
Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его . Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура. Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.
В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года . В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.
Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.
Количество претендентов не ограничено , главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.
Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.
Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.
Предметом торга является оплата деятельности УК , а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.
Справка: во время торгов управляющие компании знакомят собственников с результатами своей работы на других участках, рассказывают о возможных перспективах сотрудничества и программе действий на первое время.
Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования .
Конкурс может быть:
В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».
Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов, не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников , которое проявляется в голосовании, где более половины всех голосов отданы за одного претендента.
При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.
Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.
УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.
Инициировать конкурс на выбор управляющей компании для многоквартирного дома по действующему Жилищному Кодексу могут только:
Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания , устраивать встречи и заседания.
О выборе необходимо заранее предупредить всех жителей многоквартирного дома , для этого больше всего подходит вечерний обход квартир (когда все жильцы возвращаются с работ) либо информирование по телефону/смс/объявлением на входе в дом.
Заявки на участие подаются от имени управляющих компаний. В них должно быть указано наименование УК, ответственное лицо, программа, по которой должно проходить сотрудничество, условия и контактная информация. Можно принимать неограниченное количество заявок.
Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации должно отвечать ряду правил, и в первую очередь — быть доступно каждому собственнику.
Вот основные способы оповещения собственников:
Первым делом необходимо, чтобы собственники ознакомились со всеми претендентами на должность управляющей компании еще до начала голосования.
Для этого определяется время и дата собрания, а информация вывешивается на общем стенде , куда имеют доступ все собственники. Также возможно личное приглашение на собрание каждого собственника.
Все без исключения управляющие компании могут знакомить с условиями своего сотрудничества собственников путем личного общения, раздачи листовок, публикации статей на интернет-ресурсах.
В день конкурсного отбора должны явиться представители управляющих компаний, а также большая часть проживающих в доме. Представители организаций еще раз знакомят жильцов со своими условиями, предлагая те или иные пункты в договоре. Далее начинается голосование, которое может иметь как открытый, так и закрытый характер.
Если инициатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации является орган муниципального образования, то информация о собрании также должна быть донесена до собственников, но на собрании потребуется присутствие и представителей органов местного самоуправления.
Важно! При отсутствии единогласия в голосовании, именно представитель органа местного самоуправления назначает УК.
Заявки рассматриваются тщательно и обсуждаются непосредственно на собрании. Из них формируется перечень наиболее достойных и внушающих доверие кандидатов, из которых и выбирается победитель .
Момент вскрытия конвертов с заявками фиксируется в протоколе собрания. Собственники могут задавать вопросы представителям, пытаясь получить наиболее полную информацию.
Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом проводится сразу же на собрании, после того как представлены все кандидаты.
Когда все голоса занесены в протокол, оглашается результат. Если голосование проходило в формате бюллетеней, бумаги не выбрасываются, а остаются, чтобы в случае необходимости подтвердить законность победы той или иной управляющей компании.
Когда оглашен победитель, с ним обсуждают перспективы будущего договора, составляют документ и подписывают его. Остальные претенденты, не набравшие необходимых голосов, покидают собрание.
Примеры составления протокола общего собрания по выбору управляющей компании представлены ниже.
Справка : если жильцы самостоятельно не избрали управляющую компанию в указанный срок (один месяц), то подбор и назначение управленца возлагается на администрацию округа.
В таком случае специалистами назначается конкурс среди УК (в обязательном порядке о проведении конкурса извещаются обе стороны — владельцы многоквартирного дома и все управляющие организации, которые могут в нем участвовать).
Действия администрации в данном процессе :
Застройщик может заключить договор об управлении дома с УК не позднее пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Жильцы дома вправе в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию либо оставить ту же компанию.
Завершающим этапом конкурса является . Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.
Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.
Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.
Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.
Нарушения выбора УК связаны с самим процессом избрания :
Любое нарушение процесса выбора влечет за собой не только недовольство жильцов выбранной УК, но ставит под угрозу финансовую сторону сотрудничества.
Для обжалования выявленных нарушений владельцы квартир делают следующее :
Обращаться лицам, обнаружившим нарушения, необходимо в прокуратуру либо в районный суд.
Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом не так сложен, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах как собственника, и тогда их никто не сможет ущемить.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Управление многоквартирным домом управляющей организацией является одним из наиболее распространенных способов управления. При этом управляющая организация может быть избрана как непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме, так и органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.
Случаи, когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, определены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 87 Правил N 75 участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Аналогичное правило содержится в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В силу названной статьи торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Анализ судебной практики Арбитражного суда Северо-Западного округа по данной категории дел выявил, что за десять лет действия Правил N 75 конкурсы в сфере отбора управляющих организаций первоначально обжаловались преимущественно в случаях нарушения процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной Правилами N 75.
Споры по другим основаниям были довольно редки и являются предметом рассмотрения судов главным образом в последние два года.
Причиной увеличения числа споров, связанных с отбором организаций для управления многоквартирными домами, среди прочего стало внесение изменений в ЖК РФ.
В силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 29 июня 2015 года; далее - Закон N 255-ФЗ) в случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу названного Федерального закона, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
Данные изменения привели к тому, что органы местного самоуправления стали массово проводить конкурсы по отбору управляющих организаций, а заинтересованные лица - оспаривать как изданные ими акты об организации и проведении открытых конкурсов, так и процедуру их проведения и результаты.
Кроме того, следует отметить, что в первоначальной редакции указанной нормы права не был решен вопрос о том, до какого момента управляющая организация, выбранная собственниками и не получившая лицензии, сохраняет статус управляющей организации многоквартирным жилым домом. Это также породило ряд споров, поскольку органы местного самоуправления путем издания ненормативных актов без проведения открытых конкурсов стали привлекать организации, имеющие соответствующие лицензии, к управлению многоквартирными домами на период до проведения соответствующих конкурентных процедур.
Однако последний вопрос не вызывал каких-либо серьезных затруднений в правоприменительной практике судов и до внесения соответствующих изменений в часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ.
Согласно части 3 статьи 200 ЖК РФ лицензиат, действие лицензии которого прекращено или лицензия которого аннулирована в соответствии со статьей 199 названного Кодекса, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Ссылаясь на данную норму, суды отвергали доводы сторон о неправомерном управлении многоквартирными домами прежней управляющей организацией до заключения договоров управления по итогам соответствующего конкурса, а также стали признавать упомянутые акты органов местного самоуправления недействительными, как противоречащие нормам жилищного законодательства, регулирующим спорные правоотношения (дела N А42-5522/2015, А56-62542/2015).
Впоследствии часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ была дополнена положением о том, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые указаны в названной части и осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу Закона N 255-ФЗ, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо получили отказ в ее выдаче, надлежащим образом обязаны исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до наступления событий, указанных в части 3 статьи 200 ЖК РФ.
Поведение сторон при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в связи с отсутствием у прежней управляющей организации лицензии явилось предметом судебного разбирательства по делу N А05-8216/2015, в ходе которого судами было установлено, что местная администрация, выявив отсутствие у управляющих организаций соответствующей лицензии, объявила конкурс на право управления рядом домов, в том числе теми, которыми управляла организация - участник спора.
Как указывала управляющая организация, обратившаяся в суд с иском о признании конкурса недействительным, на момент проведения конкурса она уже получила лицензию и у администрации отпали основания для проведения конкурса.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования этой компании в числе прочего на основании того, что до проведения конкурса ею была получена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, то есть основания, которые явились причиной проведения администрацией конкурса в отношении спорных домов, на день проведения конкурса отпали. По мнению судов, администрация при проведении конкурса должна была учесть указанное обстоятельство.
Суд кассационной инстанции не согласился с таким выводом. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в том числе и для выяснения следующего вопроса: знала ли (должна была знать) администрация на момент проведения конкурса о том, что компания получила лицензию?
Как упоминалось ранее, случаи, когда орган местного самоуправления обязан организовать и провести открытый конкурс по отбору организации для управления многоквартирным домом, перечислены в пункте 3 Правил N 75.
Проведенное исследование судебной практики показало, что споры, связанные с применением подпункта 1 пункта 3 Правил N 75, практически отсутствуют.
При рассмотрении судебных дел споры в основном касались вопросов реализации решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления многоквартирными домами (подпункты 2 и 3 пункта 3 Правил N 75), а также доведения информации об этом до органов местного самоуправления до момента проведения открытого конкурса.
Реализация решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления этими домами, а также доведение информации об этом до органа местного самоуправления играют важную роль при решении вопроса о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации, поскольку указанное обстоятельство способно отменить конкурсную процедуру.
Так, согласно пункту 39 Правил N 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Иначе говоря, отказ от проведения открытого конкурса возможен, только если выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с пунктом 3 Правил N 75 предполагает заключение договоров управления большинством собственников помещений в доме.
Между тем при рассмотрении таких споров необходимо иметь в виду, что орган местного самоуправления на дату проведения конкурса должен обладать документами, подтверждающими легитимность общих собраний собственников, а также доказательствами реализации решения о выборе способа управления.
Как установили суды в деле N А56-48132/2015, на момент проведения конкурса у его организатора таких доказательств не оказалось, в связи с чем суды не усмотрели оснований для признания конкурса недействительным.
В деле N А26-4869/2015 суды отказали в удовлетворении требования о признании незаконными результатов конкурса, поскольку установили, что, несмотря на наличие решения собственников о выборе управляющей организации на общем собрании собственников помещений дома, истцом не было представлено доказательств реализации этого права - заключенных договоров управления, подписанных большинством собственников.
Рассматривая дело N А56-50298/2013, суды посчитали, что у местной администрации отсутствовали основания для проведения конкурса в силу того, что собственники помещений в многоквартирном доме на момент проведения конкурса избрали способ управления домом и заключили соответствующие договоры.
Особенностью дел N А26-11472/2015, А56-36694/2015 и А56-68672/2015 стал исследованный судами вопрос о том, кто вправе выбирать способ управления многоквартирным домом.
Так, например, при рассмотрении дела N А56-68672/2015 было установлено, что администрация издала распоряжение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом, а общество с проведением открытого конкурса не согласилось и обратилось в суд с заявлением о признании этого распоряжения недействительным, ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе его в качестве управляющей организации.
По утверждению общества, на момент вынесения администрацией спорного распоряжения собственники помещений уже определили способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и утвердили существенные условия договора управления с управляющей организацией.
Суд первой инстанции, посчитав, что оспариваемый акт принят в отношении многоквартирного дома, уже находящегося в управлении общества, имеющего соответствующую лицензию и договоры с собственниками, признал заявленные требования обоснованными и удовлетворил иск. При этом суд первой инстанции также сослался на повторное решение о выборе общества управляющей компанией, подтвердившее прежнее решение собственников. Апелляционный суд согласился с приведенными в решении оценкой доказательств и выводами.
Суд кассационной инстанции решение и постановление отменил.
Судом проанализированы положения статьи 161 ЖК РФ и Правил N 75 в части обязанности органов местного самоуправления по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, условий возникновения такой обязанности, способа отбора управляющей организации (открытый конкурс), а также сроков исполнения упомянутой обязанности. В частности, суд кассационной инстанции сослался на обязанность органа местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в отношении вновь построенного объекта.
Исходя из положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ, суд кассационной инстанции заключил, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме.
В силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 ГК РФ, а также статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.
При рассмотрении указанного дела судами установлено, что регистрация прав собственности на жилые помещения в многоквартирном доме начала осуществляться 25.06.2015, в то время как собрание, на котором, по утверждению общества, были избраны форма управления многоквартирным домом и управляющая организация, проведено 03.05.2015.
Таким образом, суд кассационной инстанции сделал вывод, что лица, принявшие участие в общем собрании, решение которого оформлено протоколом от 03.05.2015, на момент его проведения не являлись собственниками этих жилых помещений, в связи с чем решение участников собрания о выборе ими способа управления, оформленное вышеуказанным протоколом, нельзя признать решением собственников помещений многоквартирного дома по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ.
Следовательно, на момент вынесения оспариваемого распоряжения о проведении конкурса по выбору управляющей организации собственники помещений не выбрали даже способ управления многоквартирным домом в установленном законом порядке и, соответственно, не реализовали решение о выборе способа управления этим домом, поэтому у судов отсутствовали правовые основания для признания распоряжения администрации о проведении конкурса недействительным.
Упомянутые дела интересны также тем, что по вопросу, кто вправе выбирать управляющую организацию, в арбитражных судах кассационной инстанции существует как подобная, так и иная судебная практика.
Схожая позиция высказана Арбитражными судами Поволжского округа по делу N А57-11883/2014, Центрального округа по делу N А48-3347/2015, Восточно-Сибирского округа по делу N А33-7096/2014.
Иной позиции придерживаются арбитражные суды Западно-Сибирского и Волго-Вятского округов.
Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении по делу N А70-14024/2014 сделал вывод, согласно которому, исходя из смысла и содержания статьи 18 ЖК РФ, статьи 8, частей 1, 2 статьи 16, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.
В связи с этим волеизъявление правообладателей помещений в многоквартирном доме является приоритетным при выборе способа управления своим имуществом, поэтому необходимость проведения конкурса определяется отсутствием решения правообладателей помещений о выборе способа управления многоквартирным домом или нереализацией этого решения.
При этом суд учел, что выбранная управляющая организация приступила к управлению многоквартирным домом, решение общего собрания, на котором был выбран способ управления и управляющая организация, не оспорено и не признано недействительным. При таких обстоятельствах суд округа признал правомерными решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, признавших незаконными действия органа местного самоуправления по проведению конкурса и отбору управляющей организации.
Аналогичная позиция выражена в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А70-13362/2014 и в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу N А79-4150/2013.
Следует отметить, что после того, как Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014 было отказано в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, практика округов, а также арбитражных судов Северо-Западного округа стала меняться.
Как указано в упомянутом Определении, судебные инстанции правильно отметили, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Довод заявителя о том, что решения общего собрания, оформленные протоколом от 11.04.2014, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не зарегистрировано в установленном законом порядке, являлся предметом рассмотрения судов и обоснованно отклонен с указанием мотивов.
Практика показывает, что после вынесения данного Определения суды округов восприняли позицию о праве не только собственников, но и правообладателей жилых помещений в многоквартирном доме принимать решение о выборе способа управления этим домом.
Так, Арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 31.10.2016 по делу N А49-1329/2016 и Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 07.11.2016 по делу N А60-57452/2015 и Постановлении от 21.11.2016 по делу N А76-1708/2016, ссылаясь на упомянутое Определение Верховного Суда Российской Федерации, признали правомерными решения правообладателей помещений многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом. Позиция судов и/или лиц, участвующих в деле, о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на жилое помещение свидетельствует об отсутствии у участников долевого строительства, принявших у застройщика помещения по актам приема-передачи, права принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом, названа ошибочной.
Арбитражный суд Северо-Западного округа остался на прежних позициях.
Постановление от 11.07.2016 по делу N А56-68672/2015, в котором кассационная инстанция указала на то, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме, было обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.12.2016 N 307-ЭС16-14405 отказано в передаче кассационной жалобы по делу N А56-68672/2015 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебной практике Арбитражного суда Северо-Западного округа обнаружены несколько дел со значимой позицией по вопросам, связанным с оценкой правомерности действий при проведении процедуры проведения торгов.
Так, в делах N А56-21612/2014, А56-14892/2014 и А56-7839/2015 проведенные органом местного самоуправления конкурсы оспаривались их участниками, не ставшими победителями, в связи с тем, что, как считали сами истцы, ими была предложена самая выгодная цена. Суды с подобным мнением не согласились, указав, что по смыслу пункта 83 Правил N 75 наилучшее предложение конкурса должно быть одновременно не только наибольшим по объему услуг, но и соразмерным плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой установлен организатором конкурса, что, при условии выполнения пунктов 77 - 79 Правил N 75, является основанием признания участника, сделавшего такое предложение, победителем торгов.
Ранее в рамках дела N А56-43834/2009 суды посчитали обоснованным отказ претенденту в участии в конкурсе, поскольку на момент подачи заявки не была прекращена введенная в отношении его процедура внешнего управления, то есть такой кандидат не соответствовал требованиям пунктов 52 - 53 Правил N 75.
Ввиду существенного расхождения озвученной представителем участника конкурса общей стоимости работ и услуг и представленного им предложения в запечатанных конвертах по лотам аукциона такой участник не был признан победителем конкурса, с чем согласились суды, рассмотрев дело N А21-10376/2008.
Также в связи с вопросом о нарушении организатором конкурса процедуры его проведения необходимо отметить дело N А56-28097/2015. Истец (компания), обращаясь в арбитражный суд с иском, утверждал, что ответчик (администрация) представил на конкурс недостоверную информацию, которая не соответствует проектной декларации, размещенной на сайте застройщика; сданные в эксплуатацию секции являются частями незавершенного строительства многоквартирного жилого дома и не могут являться предметом открытого конкурса по выбору управляющей компании; кроме того, администрацией неверно указаны площадь земельного участка, площадь самого дома, общее количество имеющихся в нем квартир и сведения о нежилых помещениях. При этом компания на основании договора с застройщиком и договоров с собственниками осуществляет управление домом. Введение в эксплуатацию последующих очередей строительства может привести к тому, что одним домом будут управлять разные управляющие компании.
Суды как первой, так и апелляционной инстанций, рассматривая названное дело, пришли к выводу, что дом (на право управления которым местной администрацией объявлен конкурс) относится к объектам незавершенного строительства, то есть в будущем возможна ситуация, когда управление одним домом будет осуществляться разными управляющими организациями. Суды посчитали, что решение о проведении конкурса влечет за собой нарушение требований части 9 статьи 161 ЖК РФ, согласно которой многоквартирным домом может управлять только одна управляющая компания.
Суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку посчитал обстоятельства дела не полностью исследованными: суды не проверили достоверность сведений, содержащихся в конкурсной документации, и сведений об объекте, указанных в разрешении на ввод его в эксплуатацию. В своем Постановлении суд разъяснил, что, поскольку основанием для проведения конкурса является выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, администрация при формировании конкурсной документации обязана использовать сведения, указанные в выданном разрешении, а также в иных установленных законом документах. Сведения с сайта застройщика не могут являться для организатора конкурса источником соответствующей информации.
В названном деле истец также ссылался на то, что он на основании договора с застройщиком и договоров с собственниками осуществлял управление домом. Между тем судами было установлено, что на момент проведения конкурса собственники помещений дома не избрали и не реализовали своего права на выбор управляющей организации.
Другим важным вопросом, требующим внимания при разрешении споров о признании торгов недействительными, является вопрос восстановления прав лиц, обратившихся с соответствующими требованиями в суд.
Упомянутые в настоящей статье дела N А56-28097/2015 и А05-8216/2015 интересны также и тем, что суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали вопрос о том, какие права истца нарушены и могут быть восстановлены в связи с признанием решения о проведении конкурса недействительным (притом что истцы по названным делам в конкурсе не участвовали).
Отменяя судебные акты и направляя на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело N А56-53647/2015, кассационная инстанция указала, что требование о признании торгов недействительными рассматривается арбитражным судом в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчика не только организатора торгов, но и их победителя (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2814/10, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 N 301-ЭС15-12618).
В названном деле заявленное требование, как указал суд, подлежало рассмотрению не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчиков не только местной администрации, но и победителя конкурса.
Признание незаконными действий по проведению торгов без ревизии самих торгов и их результатов не только не восстановит прав истца, но и приведет к правовой неопределенности, поскольку победитель торгов вправе требовать заключения с ним договора.
То есть при рассмотрении дел, связанных с оспариванием торгов, судам необходимо принимать во внимание, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Кроме того, признание торгов недействительными возможно лишь в том случае, если это с учетом конкретных обстоятельств дела приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов истца.
Изучение практики рассмотрения споров, связанных с разрешением вопросов, возникающих при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, показало наличие у Арбитражного суда Северо-Западного округа единообразного подхода по всем обозначенным позициям.
Суд округа исходит из того, что основания возникновения у органа местного самоуправления обязанности по проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом указаны в статье 161 ЖК РФ и пункте 3 Правил N 75.
Основаниями для непроведения или отмены конкурсной процедуры являются: состоявшееся решение о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализация, при этом решение должно быть легитимно и приниматься именно собственниками помещений в многоквартирном доме, права которых подтверждены документально (право собственности зарегистрировано), выбранная для управления организация должна обладать лицензией на осуществление данной деятельности. В случае если решение о выборе способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, а также реализация этого решения состоялись после объявления органом местного самоуправления конкурсной процедуры, упомянутое решение и подтверждающие его реализацию документы должны быть доведены заинтересованными лицами до органа местного самоуправления до проведения открытого конкурса.
Общедомовое имущество должно содержаться должным образом и своевременно обслуживаться. За эту работу берутся управляющие организации, но среди них нелегко найти ту, которая будет честно предоставлять свои услуги. Чтобы выбрать УК, проводятся конкурсы на управление многоквартирным домом. Участие могут принимать сразу несколько кандидатов. Победитель определяется путем голосования жильцов.
Сначала необходимо сформировать комиссию, назначить председательствующее лицо, согласовать порядок работы. Нельзя допустить, чтобы в комиссию вошли люди, которые имеют прямой интерес в исходе голосования.
Спустя 5 дней нужно разместить информацию о проведении торгов. Специально для такой публикации существует сайт torgi.gov.ru.
Извещение создается минимум за 1 месяц до того дня, когда заявки на участие приниматься больше не будут.
На сайте torgi.gov.ru нужно разместить информацию о проведении торгов.
В публикации необходимо указать следующую информацию:
За 25 суток до распечатывания заявок о проведении конкурса на управление домом уведомляются все жильцы.
После сдачи новостроек в эксплуатацию жильцы должны заняться подбором управляющей организации. Это касается и жителей МКД, которые отказались от услуг предыдущей УК и еще не выбрали новую компанию. Если за 1 месяц компания не определена, со стороны администрации города осуществляется контроль над конкурсом по управлению МКД.
В правилах проведения конкурса сказано, что инициаторами выступают собственники квартир или представители муниципалитета. Сами УК не должны проводить собрания, им позволено разговаривать с жителями и раздавать рекламные брошюры. После того, как пройдет назначение основных претендентов на управление домом, организатор определяется с датой конкурса.
Выбор УК проходит путем открытого или закрытого голосования жильцов. В первом варианте за претендентов участники поднимают руки, во втором – раздаются бюллетени.
Согласно ст. 161 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД полагается избрать УК по управлению общедомовым имуществом.
В проведении торгов организаторы руководствуются соответствующими Правилами, которые утвердило Правительство РФ (постановление № 75 от 06.02.06г.). В пункте № 3 сказано, что в течение одного месяца нужно избрать УК, в противном случае местная администрация самостоятельно назначает компанию по управлению домом.
Постановление РФ № 75, пункт 3
Каждым муниципалитетом разрабатываются и утверждаются свои нормативные акты. Чтобы ознакомиться с ними, нужно зайти на сайт администрации населенного пункта.
В конкурсе по выбору УК всем участникам нужно честно конкурировать между собой. Если это условие нарушается, то составляется претензия, и направляется в ФАС.
В отношении каждого участника соблюдаются единые правила, вне зависимости от формы собственности. Вся информация о конкурсе должна оставаться открытой и понятной каждому жильцу. Объявлять об итоге отбора полагается специально созданной комиссии.
Организация, выигравшая конкурс на управление МКД, обязана использовать деньги собственников квартир исключительно на их нужды: обеспечение безопасности, комфорта проживания, ремонт в доме. Владельцы жилья имеют право запрашивать подробный отчет о расходовании средств.
Владельцы помещения извещаются о конкурсе с помощью:
Оповещать участников о предстоящих торгах требуется за 1 месяц до их проведения. Все кандидаты сдают заявки на участие представителю собственников. В них следует указать следующую информацию:
Для успешного завершения конкурса требуется обязательное участие в голосовании минимум 2/3 жителей МКД. В противном случае торги могут признать не объективными.
В ходе конкурса каждый претендент рассказывает о своей УК, какое преимущество получат собственники от сотрудничества. В качестве доказательства приводится информация о работе с другими МКД. Если есть желание, то представитель УК может озвучить отрицательные стороны соперников.
После выступления всех участников жильцы начинают голосовать. Если выборы проводятся с помощью бюллетеней, то запрещается от них избавляться после объявления победителя. Они необходимы для подтверждения результата.
За 20 дней УК должна заключить с жильцами договора на обслуживание дома. Если за это время победителем не осуществляются указанные действия, он автоматически освобождается от управления МКД.
Управляющая компания должна заключить договор с жильцами МКД за 20 дней.
Тогда звание победителя получает другой участник торгов, предоставляющий наибольшее количество услуг по содержанию за плату, которую указал в объявлении организатор. Если эта УК не предоставляет подписанное соглашение, то ее могут обязать исполнить обязательства через судебный орган.
Если в конкурсе принимал участие только один претендент, то при его уклонении, организатор имеет право через суд обязать его подписать договор либо взыскать убытки.
Бывает, что собственники не соглашаются с исходом голосования в конкурсе на управление домом. Для обжалования итога торгов следует подать иск в суд. В качестве доказательств предоставляются бюллетени либо видеозапись. В случае ее отсутствия нескольким свидетелям требуется подтвердить данные.
Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
