. C 2004 года законодательство в жилищно-коммунальной сфере, претерпело много изменений. После выхода нового Жилищного кодекса и других нормативных актов вместе с положительным эффектом появились и определенные проблемы. Если внимательно проанализировать ситуацию по дальнейшему развитию жилищной реформы и разобраться, как работают нормы нового жилищного законодательства, то становится очевидным, что все имеющиеся проблемы требуют как понимания, так и их решения. Постараемся разобраться в самом основном вопросе в вопросе обеспечения управляющими компаниями полного объема выполнения норм статьи 161 ЖК РФ об обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, а также надлежащем содержании общего имущества многоквартирных домов.

Проблемы управления.

Сфера ЖКХ, пожалуй, единственная отрасль экономики России, которая находится вне рыночных отношений. На протяжении последних 10 лет на различных уровнях государственного управления говорили о реформе ЖКХ, однако практическое движение к рынку жилищно-коммунальной отрасли осуществлялось крайне низкими темпами.

С введением нового Жилищного кодекса РФ еще в 2005 году планировалось изменить отношение, как собственников многоквартирных домов, так и организаций занимающихся обслуживанием жилищного фонда в сторону повышения качества обслуживания с одновременным адекватным восприятием населения ответственности за сохранность этого фонда. Однако стереотипы по работе системы жилищно-коммунального хозяйства сложившиеся у населения за все годы довольно сильно затрудняют работу в этом направлении.

Ведь что изменилось с введением нового закона? Да в принципе и ничего только то, что на рынке начали появляться новые формы управления многоквартирными домами. А что же с самим жилищным фондом? А вот в этом и есть главная проблема. Взять, к примеру, жилищный фонд центральных - самых старых районов нашего города. Да жители многих домов в соответствии с законодательством реализовали свое право выбора и начали активно заниматься созданием ТСЖ, выбором новых управляющих компаний. Но в основном это происходило на благополучных домах. А что же оставалось жителям изношенного жилищного фонда? Ведь все прекрасно понимают, что создать ТСЖ на доме, к примеру, 1890 года постройки со степенью износа более 70% просто нереально и экономически невыгодно. Поэтому в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 75 администрациями районов были проведены конкурсы и дома переданы в управление управляющим компаниям. Другого варианта просто не было. Кто-то должен управлять домом, заниматься его обслуживанием, готовить инженерные коммуникации к зимней эксплуатации и много другое.

Обшарпанные фасады домов, не убирающиеся годами подъезды, разбитый асфальт, постоянные аварийные ситуации на коммуникациях вот то, что передано в управление. И никто, почему-то не задумался каким образом можно управлять домом в 15-30 квартир за средства, вносимые его жителями на содержание общего имущества дома в таком техническом состоянии. Ведь в соответствии все с тем же Жилищным кодексом управляющая компания обязана использовать средства жителей только на конкретный дом. И зря думают, многие жители, что при передаче дома в управление управляющие компании получили дополнительные средства из городского бюджета. Нет, получили то, что получили. Сам дом с его проблемами, недоремонтом и многими другими недостатками. Вот и получается что спасение утопающих дело рук самих утопающих.

Жилой дом, давший трещину и требующий срочных работ по укреплению фундамента, не имеет на счету средств на проведение дорогостоящих работ, но вина по решению данного вопроса почему-то ложится на управляющую компанию, принявшую данный дом в управление в таком плачевном техническом состоянии. А где же ответственность государства?

К сожалению сегодня, у проверяющих организаций подход к выявлению и устранению фактов нарушения технического содержание домов несколько односторонний. Ведь при проведении проверок технического состояния многоквартирных домов никто, почему то никто не интересуется, а если ли средства собственников конкретного дома на устранение тех или иных недостатков. Ведь как можно что-то делать, не имея на это средств, а как уже упоминалось выше, управляющая компания не имеет право использовать денежные средства других домов. В чем же причина столь горестного и совершенно отчаянного положения?

Еще в 1992 году при либерализации цен было решено, не трогать тарифы на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), и квартплата оказалась на уровне 1928 г . До 2000 г . власти придерживали тарифы ЖКУ на фоне роста всех остальных цен, а затем начался их ускоренный рост, хотя госрегулирование неизменно сохранялось. Стоимость газа и электроэнергии, тепловой энергии составляет львиную долю стоимости ЖКУ, а они поставляются монополистами, значит, необходимость регулирования цен и регламентация этих рынков неизбежны.

К 2004 г ., получая жилищно-коммунальные услуги по субсидированным ценам, граждане тратили на них в среднем 10,8% своего бюджета. Однако, с учетом реальных расходов, отражающим различия в жилищной обеспеченности, качестве жилья, доля расходов на ЖКУ в семейном бюджете россиян все равно заметно ниже. В 1997 г . Б.Ельцин подписал указ «О реформе ЖКХ», согласно которому предполагалось поднять долю населения в оплате жилья и ЖКУ с 35% в 1997 г . до 100% в 2003 г . Впоследствии 100%-я оплата была отложена Госдумой до 2008 г .

Новая редакция закона «Об основах федеральной жилищной политики» 2003 года вообще исключила упоминание о сроке перехода на 100%-ю оплату услуг ЖКХ населением. В 2001 г . был принят документ, до сих пор определяющий государственную политику в отрасли - подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг., а в конце 2004 г . был утвержден новый Жилищный кодекс, который ввел новую форму гражданско-правового договора - договор об управлении многоквартирным домом.

Проблемы капитального ремонта.

Если прочитать нормы Жилищного кодекса в части капитального ремонта, то можно четко увидеть что бремя расходов по его проведению лежит 100% на собственниках многоквартирных домов. А это значит, что собственники должны самостоятельно провести общее собрание, определить виды работ, утвердить стоимость данных работ, выбрать организацию для выполнения работ и в итоге 100% произвести их оплату. Конечно учитывая все факторы, затрудняющие данную процедуру и понимая ответственность за содержание жилищного фонда Правительством Российской Федерации в

2007 г . была создана государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» для финансирования ремонта и расселения ветхого и аварийного жилья. Получателями средств этого фонда являются регионы и муниципалитеты, при условии, что они будут передавать в частные руки функции управления и обслуживания жилыми домами, и стимулировать создание ТСЖ. Для того, чтобы получить эти средства регионы должны выполнить требование закона о том, чтобы не менее 50% домов управлялись частными управляющими компаниями, при этом доля муниципалитета в их акционерном капитале составляла бы не более 25%. Поэтому одним из основных направлений в деятельности управляющих организаций в сфере ЖКХ должно стать их участие в работе по привлечению средств федерального Фонда и определению тех домов, которые остро нуждаются в капитальном ремонте.

Нужно отметить, что работа, в этом направлении в такие сжатые сроки установленные законодательством довольна не простая. Для того чтобы выполнить все условия необходимо:

Провести детальный анализ технического состояния многоквартирных домов;

Добиться от собственников проведения общего собрания;

Собрать пакет документов (реестры голосования собственников, протоколы общих собраний);

Составить сметы и подготовить проектную документацию;

Добиться включения конкретных домов в адресную программу капитального ремонта.

Те управляющие компании, которые занимались данной работой, прекрасно знают, сколько проблем стоит на этом пути. Подготовить детальный анализ технического состояния многоквартирных домов это еще не самая сложная проблема для специалистов управляющих компаний. Тем более если учесть, то, что в городе действует программа мониторинга технического состояния жилищного фонда и управляющими компаниями заключены договора со специализированной организацией осуществляющей эту работу.

Проблема начинается именно на стадии организации общего собрания собственников. Ведь по жилищному законодательству управляющая компания не имеет права быть инициатором его проведения, она лишь в рамках договора управления может оказать помощь собственникам. Но, к сожалению особой инициативы, среди собственников то и нет. Вот и получается что управляющая компания, понимая важность данной работы, в нарушении закона сам вынуждена проводить такие собрания. И как результат жалобы жителей, письма во все инстанции о каких-то нарушениях и многом другом. Вероятно, проблема отношения собственников к капитальному ремонту возникла из-за противоречий в самом жилищном законодательстве. Ведь если Жилищным кодексом предусмотрено 100% бремя расходов собственников в его проведении, то Федеральный закон № 185 установил эту планку на уровне 5%, тем самым поддерживая иждивенческое отношение собственников к своему жилищу.

Проблемы взаимоотношений с монополистами - поставщиками услуг.

По действующему законодательству в настоящее время управляющие компании несут убытки и при предоставлении в дома коммунальных ресурсов. Приобретая коммунальные ресурсы, управляющие компании должны расплачиваться за них вовремя и в срок, в противном случае грозит отключение. Однако в сфере ЖКХ практически невозможно добиться 100%-й своевременной собираемости платежей, какими бы идеальными не были жильцы и это всем известно. В средствах массовой информации проходила информация о том, чтобы с монополистов управляющие компании брали комиссионные за работу по сбору платежей с населения. Это далеко не новое предложение, но вполне справедливое. Ведь когда договора с поставщиками услуг были заключены напрямую с жителями, проблемы долгов были за самими поставщиками услуг. Естественно это не устраивало монополистов ведь легче работать с одним абонентом, чем с сотнями жильцов. Однако до 2002 года такая практика существовала и, например Водоканал возвращал 5% процентов от сбора средств ТСЖ нашего города, Донэнерго возмещало 12%. Некоторые управляющие компании да председатели ТСЖ пытались вернуть данный способ расчетов, к сожалению, однако безрезультатно.

В заключение.

Решая сегодня тактические задачи управления многоквартирными домами, необходимо разрабатывать стратегию развития на несколько лет вперед, которая позволила бы не только эффективно управлять средствами населения, но и серьезно закрепиться на рынке, улучшая качество обслуживания, снижая издержки и работая по экономически обоснованным и прозрачным тарифам. Конечными целями любой управляющей компании, помимо получения прибыли, является расширение бизнеса, увеличение объема жилищного фонда в управлении, удержание лидерства в этой сфере.

Горобец С.Л

{social} .

Эффективное управление жилым домом. Субботин В.Н.

М.: Эксмо, 2008 . - 224 с. (Новейший юридический справочник)

Книга посвящена очень актуальной теме - управлению многоквартирным домом. Издание подготовлено с учетом практического опыта, накопленного специалистами из разных городов Российской Федерации.

В данном практическом пособии изложен порядок управления жилым многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом, управляющей компанией и непосредственно собственниками помещений дома. Также даны методология и механизм применения каждого способа управления, показана организация процесса управления многоквартирным домом, рассмотрены принципы составления годового плана управления.

Книга будет полезна руководителям и юристам управляющих организаций, специалистам органов управления жилищно-коммунального хозяйства, инициативным собственникам помещений, иным лицам, занимающимся управлением многоквартирными домами, студентам экономических и юридических вузов.

Формат: pdf / zip

Размер: 6,3 Мб

Скачать:

RGhost

СОДЕРЖАНИЕ
Предисловие 5
К читателям 7
Введение 9
Глава 1. Управление многоквартирным домом: общие понятия 12
1.1. Понятие многоквартирного дома 12
1.2. Общее имущество в многоквартирном доме 18
1.3. Право общей долевой собственности на общее имущество 27
1.4. Понятие управления. Цели и задачи 34
Глава 2. Организация выбора способа управления многоквартирными домами 39
2.1. Общие положения 39
2.2. Выбор способа управления многоквартирным домом собственниками помещений 40
2.3. Выбор способа управления органом местного самоуправления 49
2.4. Передача домов в управление собственникам или уполномоченным ими лицам 62
Глава 3. Способы управления многоквартирным домом. 71
3.1. Непосредственное управление 71
3.1.1. Общая характеристика непосредственного управления 71
3.1.2. Подготовка к непосредственному управлению 73
3.1.3. Реализация непосредственного управления 74
3.1.4. Процесс управления 74
3.1.5. Предоставление жилищных услуг 74
3.1.6. Предоставление коммунальных услуг 80
3.2. Управление жилыми домами товариществом собственников жилья, ЖК, ЖСК 82
3.2.1. Общая характеристика способа 82
3.2.2. Подготовка к управлению многоквартирным домом посредством создания ТСЖ 86
3.2.3. Процесс осуществления управления 89
3.2.4. Предоставление жилищно-коммунальных услуг. . 94
3.3. Управление многоквартирными домами управляющей организацией 97
3.3.1. Общая характеристика способа управления домом 97
3.3.2. Выбор управляющей организации 98
3.3.3. Договор управления 101
3.3.4. Деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом 103
3.4. Сравнительная характеристика способов управления многоквартирным домом 106
Глава 4. Организация процесса управления многоквартирным домом 110
4.1. Годовой план управления многоквартирным домом. ... 110
4.2. Предоставление жилищных услуг 130
4.3. Финансирование органами местного самоуправления капитального ремонта многоквартирного дома 143
4.4. Предоставление коммунальных услуг 157
4.5. Контроль качества жилищно-коммунальных услуг 165
4.6. Организация информационной работы при управлении многоквартирным домом 170
4.7. Работа с неплательщиками 188

С. А. Белолипецкий

Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Под редакцией

кандидата технических наук,

доктора экономических наук, профессора

Е. И. Богомольного

Предисловие

Ситуация в отрасли ЖКХ – общеизвестна. Наиболее социально ориентированная сфера народного хозяйства одновременно является одной из самых проблемных и отстающих в экономике страны. Положение усугубляется правовой и экономической безграмотностью общества, перманентными и порой шарахающимися изменениями законодательства, бессистемными научными изысканиями.

В настоящее время существует множество школ (РАНХиГС, ВШЭ, Академия коммунального хозяйства, Академия управления недвижимости и др.), привносящих свое восприятие и свою трактовку основ экономики недвижимости. При этом отсутствует единая система понимания и тенденций развития управления недвижимостью как экономической науки. Противоречащими друг другу толкованиями и терминами пестрит не только специальная литература, но и действующее жилищное законодательство.

Эти обстоятельства, наряду с почти полным отсутствием рыночных механизмов в жилищно-коммунальном комплексе, являются серьезным тормозом объявленной реформы ЖКХ, реализация которой затянулась на неприличные 20 лет. Нам видится возможность прорыва в отрасли путем решения трех главных задач.

Одной из первейших среди этих задач является разработка базисной научной системы экономики управления домами и концепции ее развития на ближайшие 10–20 лет. Было бы разумным на базе ведущих научных институтов страны выстроить такую систему и разработать пути ее реализации и развития.

Второй задачей является разработка программы внедрения в отрасль рыночных принципов и постепенный переход от социально ориентированных механизмов в жилищной сфере к механизмам конкурентным. Также такая программа должна изыскать пути снижения финансовой роли государства в реализации жилищной защищенности граждан за счет развития механизмов саморегулирования отрасли.

Третьей задачей является кропотливая ежедневная работа по разъяснению гражданам перспектив развития жилищной политики рыночного направления, популяризация предлагаемых программ, элементарная просветительская работа. Без решения этой задачи невозможно и решение предыдущих.

Все три задачи пересекаются и взаимопроникают друг в друга, что обуславливает возможность их объединения в один проект.

Задача данного издания – описать практику и систематизировать основные принципы управления домами, по возможности не выходя за рамки жилищного законодательства. Приоритет, впрочем, оставляем за здравым смыслом, законами рыночной экономики и передовым опытом управления многоквартирными домами и административными зданиями.

Приношу свои благодарности редакциям журналов «Председатель ТСЖ» и «Управление многоквартирным домом» за пилотные публикации отдельных глав книги.

Особая благодарность главному редактору журнала «Председатель ТСЖ» С. М. Беркимбаевой и заместителю декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС Е. Н. Косаревой.

Основы управления. Стратегия реформы

1. Наследство

После проведения массовой приватизации очень серьезно изменилась суть жилищных отношений собственников объектов недвижимости с государством, с управляющими организациями и с соседями по дому. В одночасье квартиросъемщики стали собственниками, муниципальное жилье стало частным, и появилось неведомое до той поры понятие общего долевого имущества многоквартирного дома. Такого рода радикальные перемены не могли не отразиться на состоянии общества, однако широкие народные слои на эти темы серьезно не задумываются, а законодательство явно отстает от происходящих процессов. Конкретного же частного потребителя процесс развития и реформирования сферы вообще не интересует, его интересует результат – налаженный рынок жилищных и коммунальных услуг, их доступность и качество. Но результат сам собой не вырастает. Задача законодателя – создать механизмы проведения реформы отрасли, а задача профессионалов – обеспечить работу этих механизмов на практике. К сожалению, приходится констатировать почти полное отсутствие реально действующих механизмов реформирования ЖКК и тщетные потуги в этом направлении добросовестных специалистов наряду с полукриминальными злоупотреблениями прочих.

Жилищно-коммунальный комплекс традиционно плетется в хвосте российской экономики. В СССР ракеты, а в сегодняшнее время – нефтетруба всегда были много важнее одной из основных потребностей человека – потребности в жилище. Немудрено, что в первые же годы после перехода к рыночной экономике проблемы жилищной сферы обозначились со всей остротой, разогнав цены на жилье до космического уровня. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги тоже заметно подросли. Но нет худа без добра, – высокие затраты на жилье обращают внимание общества на проблемы отрасли и даже подчас изменяют мировоззрение людей. Возникающий средний класс, приобретая частную собственность (в том числе и недвижимую), мало-помалу приходит к неформальному отношению и к объективной оценке проблем содержания объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью в России уверенно и быстро заняло свою нишу, став довольно прибыльным бизнесом, но эти тенденции только-только нарождаются в отношении жилья, в основном – по мере появления жилых домов высокого ранга. Приходится констатировать, что в этой области наше отставание от развитых стран слишком велико.

Сразу отметим, что эксплуатация недвижимости на Западе – весьма доходное дело, акции компаний, занятых в сфере управления недвижимостью, традиционно котируются высоко. Бренды таких компаний, как Hines, Zander, Sawatzky и др. – на слуху у предпринимателей. И что характерно – сфера обслуживания жилья в мировой практике ничем особенным не выделяется от других категорий недвижимости, – на рынке хватает места всем. Эволюционный путь развития экономики хотя и не скоро, но наглядно демонстрирует достойные результаты в любой отрасли, не исключая и рассматриваемую. Вспомним, что Ассоциация собственников и управляющих зданиями BOMA International (Building Owners and Managements Association) существует с 1916 г., став в настоящее время всемирным «законодателем мод» отрасли. Именно так профессионалы, выдвигая лучших представителей своей среды, уже почти сотню лет устанавливают стандарты пользования и обслуживания недвижимости, практически не разделяя ее при этом на жилую и коммерческую.

Мы же в наследство от социализма получили глубоко запущенное хозяйство, содержание которого давно и по сию пору строится по принципу «затыкания дыр». Увы, принцип «двух бед» на Руси вполне можно отнести и к отрасли ЖКХ – только место дорог в нашей сфере занимают сети ресурсоснабжения.

Но объективности ради надо отметить определенную уникальность нашей страны в жилищной сфере, – редко где еще мы найдем целые города, многоэтажные дома в которых находятся в долевой собственности сотен людей, в них проживающих. Еще реже встречаются сообщества со столь патерналистским, полубезразличным отношением к судьбе собственной недвижимости. Нарочито показная социальная политика прежнего нашего государства слишком глубоко проникла в массовое сознание. До сих пор бытует мнение, что государство должно обеспечить жильем всех своих граждан.

Однако приватизация квартир и тем более приобретение жилья «за свои кровные» все же не могли не оказать влияния на состояние дел в отрасли и на отношение общества и индивидуумов к жилью как к собственности. Появились многоквартирные дома класса «элит» и «премиум», и появилось обновленное законодательство. Но самое главное – в людях стало просыпаться здоровое чувство хозяина, чувство собственника (хотя и коллективного) своего частного многоквартирного дома. Отношение к собственности, приобретенной за огромные суммы, сильно разнится с обычным для многих наших людей патернализмом и апатией, – этих бурно расцветших общественных сорняков в поле бесправия и бесперспективности. Сознание людей меняется, и этот процесс неуклонно развивается и углубляется год от года.

2. Оказание услуг. Немного теории

Управление и эксплуатация объектов недвижимости относится к сфере оказания услуг. Услуга, как правило, включает в себя определенный комплекс работ (действий), обуславливает применение специальных технологий и инструментария, служит для удовлетворения нужд потребителей. Потребитель, заказывая услугу, рассчитывает получить высокое, профессиональное качество услуги, определенный уровень комфорта при ее оказании и заранее определенный результат.

Без достижения определенного Потребителем результата услуга не может считаться выполненной.

Жилищно-коммунальное хозяйство России (ЖКХ России) - занимает ключевое место среди межотраслевых хозяйственных комплексов России и представляет значительную роль в их формировании. По данным Минрегиона России на долю ЖКХ приходится 26 процентов основных фондов страны и более 20 процентов потребления энергетических ресурсов. Функции ЖКХ это поддержание требуемых эксплуатационных характеристик жилого фонда и работы инженерной инфраструктуры населѐнных пунктов. Благополучное развитие ЖКХ России определяет эффективное функционирование основных отраслей хозяйствования на региональном уровне страны, что является вероятным при выработке стратегических направлений и механизмов его развития на перспективу. Однако в структуре ЖКХ на сегодняшний день есть серьезные трудности, одна из которых - высокая степень износа основных фондов. С начала экономических реформ в России 1990-х годов инвестиции в основные фонды были резко сокращены. В период рыночных отношений государство перестало быть основным участником на рынке жилья. После приватизации и снижения реальных доходов населения, за 20 лет жилищные условия граждан не улучшились, а большей части населения значительно ухудшились не только количественно, но и качественно. В среднем на каждого жителя сегодня приходится около 20 м2 . Для сравнения в странах Восточной Европы - 35 м2, во Франции - 43, в Германии - 50, в США и Канаде - 70 и 75м2 - в Скандинавских странах . В 2013 году общий жилой фонд Российской Федерации составлял 3,3 миллиарда квадратных метров. Из них не менее 100 миллионов квадратных метров приходилось на аварийное и ветхое жилье. По состоянию на начало 2013 года в стране насчитывалось более 1,6 миллиона многоквартирных домов, которые имели износ от 30 до 65 процентов. В них проживает около 45 миллионов человек - почти треть всего населения России. При этом общий объем жилищного фонда со степенью износа более 66 процентов составляет 56,9 миллиона квадратных метров. Ныне функционирующим жилищным законодательством на собственников помещений возложена обязанность управления многоквартирными домами (далее - МКД), содержания и ремонта не только своих квартир (помещений), но и общего имущества в доме, а также своевременной оплаты коммунальных и жилищных услуг. Благодаря реализации положений Жилищного кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ - О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства созданы условия для формирования и развития рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, посредством управляющих организаций (УО), товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищно- строительных кооперативов (ЖСК). По состоянию на 1 июля 2015 года по данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, доля площади многоквартирных домов, в которых собственники помещений выбрали и реализуют один из способов управления, составила около 97%. При этом приоритет отдается управляющим организациям. Доля площади МКД, которыми управляют УО, составляет около 70 процентов. Создано более 11 тысяч УО, из которых более 80 процентов - коммерческие организации. Под управлением объединений собственников находится 23 процента площади МКД, это товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Наиболее проблемными являются УО, они были созданы на базе старой структуры ЖКХ, которая с переходом на рыночный механизм отношений не эффективна, так как фактически управлять жилищным фондом стали те же структуры, что и раньше, хотя отношения между собственниками жилья и управляющей структурой приняли договорной характер. В рыночном механизме, в отличие от планового ведения хозяйства вместо одного собственника в лице государства образовалось сообщество многочисленных собственников и сообщество менеджеров с очень разными целями, первые стремятся получить максимальную выгоду, а вторые - качество предоставляемых услуг. На наш взгляд пока «побеждают» интересы менеджеров. Темпы роста на коммунальные услуги во второй половине 2000-х гг. превышали темпы роста цен на жилищные услуги, особенно выросли тарифы в 2009 году в среднем на 23 % (при общем уровне инфляции 8,8 %). По подсчетам специалистов россияне, начиная с 2000 года, платят за ЖКУ в 13 раз больше в сравнении с 1991 годом. По данным Росстата, тарифы на ЖКХ в России за июль 2015 года подскочили на 7,1 процента. Постоянный рост цен на тарифы образовывает угрозу обеспечению доступности ЖКХ населению. На 2015 год по данным ЦФО 35 процентов жителей не платят за коммунальные услуги из-за финансовых проблем. Чтобы как-то сдержать рост цен на тарифы Фонд содействию реформирования ЖКХ ввел меры в рамках Федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на 2010-2020 гг.». Например, эффективно работает проект компенсаций (субсидий) - адресная социальная помощь на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам с низкими доходами. Однако тенденция на рост тарифов при том же качестве предоставляемых услуг в сфере ЖКХ сохраняется. Это может быть связано с субъективными причинами, сложившимися в дорыночный период с затратной хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и административной системой управления. Повышение качества предоставляемых услуг и контроль за ценовой политикой деятельности ЖКХ возможно только при консолидации усилий властных структур, частного бизнеса и потребителей. Собственники жилья непосредственно должны участвовать в определении основных направлений расходования средств и контроля качества коммунальных услуг. Наиболее соответствующей формой для данной деятельности является - ТСЖ. ТСЖ в границах единого комплекса недвижимого имущества на сегодняшний день один из эффективных способов защиты прав собственников жилья, и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений. ТСЖ одна из форм местного самоуправления, позволяет инициативной группе решать проблемы, позволяет широкому кругу заинтересованных лиц принимать участие в решении вопросов функционирования дома. В настоящий момент приватизировано 77 процентов жилья и только 7 процентов этого объема объединено в товарищества собственников жилья. Частными управляющими компаниями обслуживаются жилища 12 млн граждан, или порядка 8 процентов населения страны. На наш взгляд, рост ТСЖ приведет к демонополизации отрасли и соответственно к регулированию тарифов, что само по себе является существенным фактором стабилизирования инфляции. Таким образом, выход из сложившейся ситуации лежит через повышение роли государства в управлении жилищно-коммунальным хозяйством и превращения последнего в один из полигонов модернизации национальной экономики. А за счет развития общественного самоуправления, которое обеспечит участие домовладельцев в управлении, в определении основных направлений расходования средств на содержание и ремонт, контроля качества коммунальных услуг и работ по ремонту и содержанию жилищного фонда.

Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

В настоящее время на территории муниципального образования «Город Вологда» находится около 3 тысяч многоквартирных домов общей площадью 6 957 тыс.кв.м.

Более 64% из них прослужили дольше 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта.

В рамках выполняемых работ по капитальному ремонту наибольшую долю занимают работы по ремонту лифтового оборудования.

Еще одна проблема жилищного фонда -- ветхое жилье. Сносом ветхого жилья в городе Вологде занимается отдел организации содержания и капитального ремонта муниципального жилого фонда Департамента градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» по утвержденному Перечню.

В список «города Вологды» включены данные о 84 Управляющих организациях, 182 ТСЖ и 27 ЖСК, обслуживающих 2506 дома, общей площадью 6 919 661 кв.м., в которых проживают 180 849 человек.

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.

Проблемы управления многоквартирными домами

Как известно, введенный в действие в 2005 году Федеральным законом 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» Жилищный кодекс РФ существенно изменил систему управления жилищным фондом в целом и многоквартирными домами в частности. Предложил новые подходы к регулированию общественных отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу их общего имущества.

Главное, был определен исчерпывающий перечень видов жилых помещений -- объектов жилищных прав. Подробно регламентирован правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядок владения пользования и распоряжения им. Определены способы и органы управления многоквартирным домом, порядок согласования воли собственников помещений. Нашли отражение как внешние договорные, так и внутренние представительские отношения при осуществлении управленческой деятельности.

Справедливости ради надо признать, что ЖК изобилует новшествами, восполняющими ранее существующие правовые пустоты, и содержит явные достижения. Однако, не все так гладко, поскольку не нужно быть крупным специалистом, чтобы увидеть очевидное: большинство принятых на первый взгляд прогрессивных норм не заработали в полной мере.

Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом, заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверием и серьезными опасениями, они считают, что власти все же лукавят, когда представляют процесс передачи собственникам помещений права управлять всем комплексом недвижимого имущества (сформированного на базе их многоквартирного дома) как великое благо. Единственное, чем они руководствовались, было желание поскорее избавиться от предельно обветшалого, лежащего на государстве тяжелым грузом жилищного фонда. Это подозрение, к сожалению, отчасти находит свое подтверждение в действующих нормах жилищного законодательства.

В Жилищном кодексе уже не содержатся понятие «управление жилищным фондом» и обязанности государства, связанные с таким управлением. Видимо, законодатель посчитал возможным заменить его управлением многоквартирным домом, осуществление которого возложено на собственников помещений. Между тем наивно было бы полагать, что, передав управление отдельными многоквартирными домами собственникам помещений, в них одним махом можно решить все имеющиеся проблемы и снять с себя ответственность за состояние дел в этой сфере. Государство по-прежнему, кроме осуществления регулирования и контроля, должно оказывать содействие в создании, поддержании, функционировании и развитии жилищного фонда.

Создание в 2007 году, на основании Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007, государственной некоммерческой корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» с капиталом в 240 млрд. рублей, предназначенным для «реанимации» ветхого жилищного фонда, стало серьезным шагом в верном направлении. Однако для оказания финансовой помощи Законом о Фонде (ст. 14) предусмотрен длинный перечень трудновыполнимых условий, призванных, по мнению законодателя, вместе с восстановительными мероприятиями одновременно решить и организационные проблемы жилищно-коммунального хозяйства, а именно сподвигнуть собственников в массовом порядке создавать ТСЖ.

Кроме того, предписывая собственникам помещений управлять своим многоквартирным домом, жилищное законодательство устанавливает, что такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Представляется, что такие требования к собственнику и осуществляемому им управлению не совсем приемлемы, поскольку в соответствии со ст.1 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» под понятием «благоприятные условия» понимается состояние среды обитания, при котором отсутствует всякое вредное воздействие ее факторов на человека, а под «безопасностью» -- состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от всяких угроз. Очевидно, что ни то и ни другое в полной мере не в состоянии обеспечить собственники помещений в многоквартирном доме. Более того, возложение на них таких обязанностей является прямой подменой компетенции многочисленных государственных органов, непосредственно призванных обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, что и предусмотрено в ст.5 и 6 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Большинство собственников квартир даже сегодня мало что знают про объем своих прав и тем более про возможности и необходимость участия в деле управления многоквартирным домом. Не удалось также создать крайне необходимый для успеха жилищно-коммунальных реформ конкурентный рынок услуг, предлагаемых управляющими организациями.

Увы, практически каждый многоквартирный дом (за исключением элитных застроек) представлен собственниками, обладающими несоизмеримыми уровнями благосостояния. Одни, составляющие большинство, получили в результате приватизации в собственность помещения, занимаемые ими по договору социального найма, и с трудом оплачивают коммунальные услуги, другие приобрели квартиру в том же доме, и могут себе позволить дополнительные затраты на застройку и благоустройство придомовой территории. Существование подобного социально-имущественного неравенства также негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений собственниками помещений в одном многоквартирном доме.

Многие положения жилищных норм, регулируя различные вопросы управления многоквартирным домом, не учитывают, а зачастую и пренебрегают интересами собственников. Так, оставляет весьма неоднозначное впечатление правовое положение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок принятия общим собранием решений, а также механизм их обжалования.