Многоквартирный дом – это не просто жилое здание с многочисленными квартирами и жильцами. Это своеобразный миниатюрный мир со своими правилами, законами, проблемами и задачами, которые приходится ежедневно решать жильцам. Естественно, существуют дома, жильцы которых хорошо знакомы между собой, умеют договариваться и неплохо справляются с поддержанием порядка в своем здании. Это, чаще всего, касается небольших многоквартирных домов (10-15 квартир) старого образца. В новых постройках все несколько иначе. Во-первых, размеры современных зданий, как правило, намного больше домов, построенных несколько десятилетий назад. Число квартир в таких домах может достигать 100-200. И, конечно же, далеко не все жильцы хорошо знают друг друга, что серьезным образом сказывается на содержании здания в чистоте и порядке.
Управлять таким домом «демократическими силами» жильцов очень непросто. Даже принятие закона о Товариществах собственников жилья (коротко — ТСЖ) не решило проблему. А лишь добавило новых неудобств. Что такое ТСЖ? По сути – это некоторое количество жильцов определенного , которые решили возложить на себя груз ответственности по управлению «своим» зданием.
После принятия закона количество таких Товариществ значительно увеличилось. Людям показалось это хорошей идеей. И, на первый взгляд, так оно и есть. Есть определенный круг жильцов (несколько квартир), которые занимаются вопросами обслуживания дома, коммунальными платежами, ремонтом, сбором средств с жильцов. И вот этот последний пункт и является ключевым недостатком.
Подумайте сами, что может прийти в голову человеку (или даже группе лиц), который получил в свои руки власть, доверие жильцов дома и свободный доступ к их финансам (в виде ежемесячных коммунальных платежей). Ведь можно запросто собрать деньги с нескольких сотен квартир (да еще и делать это в течение нескольких месяцев) и скрыться с немалой суммой в неизвестном направлении. Неприятно об этом говорить, но так многие и поступали. Некоторые изначально создавали ТСЖ с одной целью – быстро обогатиться и исчезнуть.
С нашим законодательством провернуть мошенническую схему с коммунальными платежами не составляло большого труда. Самые умные представители ТСЖ могли годами наживаться на доверчивых жильцах многоквартирных домов, не привлекая внимания к своей персоне. Нормы ежемесячного потребления в нашей стране слишком высокие. То есть, человек практически никогда не использует столько воды или газа, за сколько он платит ежемесячно. Вот тут ТСЖ и наживаются. Они просто сокращают расход ресурсов (вполне законными методами, о которых жильцы даже не подозревают), а разницу кладут в свой карман. И так продолжается годами.
Конечно же, и среди ТСЖ бывают приятные исключения. Ведь не все в нашей стране воры и мошенники. Есть и вполне порядочные люди, которые по-настоящему хотят помочь жильцам своего дома. Но таких очень и очень мало. Так, как же быть жильцам больших многоквартирных домов, которые не могут своими силами уследить за содержанием своего здания? Если вариант с ТСЖ не нравится, то есть еще один – .
Что представляет собой управляющая компания?
Говоря совсем простым языком и не углубляясь в детали, можно сказать, что управляющая компания – это тот же ТСЖ, только официально зарегистрированный и имеющий «задокументированные» обязанности перед собственниками жилья.
Такая компания имеет юридический адрес, название, директора, персонал и весь пакет учредительных документов, необходимых для обеспечения деятельности в данной сфере.
Основное преимущество управляющей компании заключается в том, что в случае возникновения спорных вопросов или неприятных ситуаций, жильцы всегда будут знать, куда им обращаться и где искать нарушителей. Конечно же, и здесь не все так хорошо и прозрачно. Ведь и управляющая компания может производить различные махинации с платежами и наживаться на доверчивых гражданах. Но скрыться с миллионами рублей в кармане такая компания вряд ли сможет. Кроме того, управляющая компания реально может сократить ежемесячные расходы жильцов дома в 1.5-2 раза за счет установки общих счетчиков на воду, газ, электричество и т.д. Но и это еще не все. Ни для кого не секрет, что далеко не все услуги ЖКХ, которые числятся в квитанциях на оплату, честно исполняются. Другими словами, мы часто платим за то, чего не получаем. Управляющая компания может добиться вычеркивания данных пунктов из квитанций на оплату.
Как видите, преимуществ в услугах управляющей компании предостаточно. А теперь о приятном для начинающих и действующих предпринимателей и бизнесменов. Конкуренция на данном рынке услуг не такая уж и серьезная. В некоторых городах таких компаний совсем немного. Более того, иногда можно наблюдать превышение спроса над предложением. Еще приятнее тот факт, что организация управляющей компании не требует каких-то астрономических вложений. Можно начать практически с нуля.
Как организовать услугу управления многоквартирным домом?
Изначально вы должны понимать, чем именно занимается управляющая компания. В ее главные обязанности входит решение вопросов учета потребления электричества, воды, газа, вывоза мусора и уборки в доме и на придомовой территории, стрижки газонов и прочее (полный набор задач зависит от уровня дома и количества потребляемых жильцами услуг).
Естественно, хорошая управляющая компания занимается не просто учетом, но и всеми силами старается снижать расходы жильцов на содержание своего дома и квартир. Для этого ставят , газ, электричество, снижают периодичность вывоза мусора (если это возможно) и т.д.
Зарегистрировать управляющую компанию несложно. На это потребуется около одной-двух недель и несколько походов в вашу налоговую инспекцию (сейчас называется ИФНС). Никаких сложностей возникнуть не должно.
Сложность в данном бизнесе только одна. Нужно суметь уговорить жильцов дома принять ваше предложение по управлению домом вашей компанией. Сделать это нелегко. Но если вы будете достаточно убедительны и сможете наглядно продемонстрировать варианты снижения ежемесячной оплаты, то у вас все получится. Тем более что для получения согласия необходимо 50% плюс один голос.
После того как согласие жильцов многоквартирного дома получено, пора заключать договора с поставщиками ресурсов — городским водоканалом, горгазом, энергосбытом, «мусорной» компанией, газонокосильщиками и т.д. А дальше – устанавливаем счетчики и начинаем выполнять обещания, данные жильцам. То есть, снижать коммунальные платежи.
Естественно, не забываем и о себе. Ведь вы не собираетесь работать бесплатно. Необходимо установить свой тариф на обслуживание дома. Эта сумма может зависеть от разных факторов (иногда отталкиваются от площади каждой конкретной квартиры). В среднем эта сумма составляет 500-700 рублей с каждой квартиры. Если в доме 1150-200 квартир, то ежемесячный доход будет очень даже приличным. А ведь таких домов под вашим управлением может быть не один десяток. Желаем вам успехов в бизнесе!
Совет МКД - это не боец на два лагеря, а связующее звено между управляющей организацией и жителями дома. Как работать с теми и другими, на онлайн-семинаре «Правила жизни председателей Советов МКД» рассказал Михаил Терновой, руководитель отделения Ассоциации председателей Советов МКД Московской области в г.о. Черноголовка.
Совет МКД выполняет определённые функции по управлению МКД и тесно сотрудничает с управляющими организациями. Пожалуй, одна из главных его функций - обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников.
Например, ОСС решило сдать часть общего имущества за определённую сумму и уполномочило это сделать управляющую организацию. УО сдала это имущество, но за меньшую сумму. В такой ситуации Совет МКД должен решить проблему напрямую с УО, а если не поможет, - обратиться в ГЖИ или суд.
Совет МКД выносит на ОСС вопросы для обсуждения:
Обычно такими вопросами занимается управляющая организация, которая выносит их на ОСС, опережая Совет дома. Но если Совет МКД активный, он может брать вопросы пользования общим имуществом в свои руки.
Этим также занимается управляющая организация, поэтому удобно взаимодействовать с ней и согласовывать предложенные ею работы. Советы МКД часто привлекают к управлению домом на региональном уровне. Например, МинЖКХ МО издало распоряжение от 18.08.2015 № 188-РВ , в котором предусмотрело, чтобы в форме акта сезонного осмотра общего имущества МКД обязательно были подписи представителей Совета дома.
Советы МКД представляют собственникам помещений своё заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании. Если собственники в доме активные, Совет дома обсуждает с УО условия договора управления.
Если стороны договорятся, заключение будет положительным, если не пришли к согласию, Совет МКД может сообщить собственникам о причинах, по которым не следует заключать такой договор.
Кроме всего прочего Совет МКД представляет собственникам помещений в МКД предложения по вопросам планирования управления МКД - то есть по выбору формы управления.
Совет МКД осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанием и ремонтом общего имущества дома, за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг.
Если УО заинтересована во взаимодействии с Советом МКД, она будет предоставлять акты выполненных работ, если нет - собственникам придётся добиваться выполнения работ и получения отчётов в том числе и через ГЖИ.
Михаил Терной делает вывод - если найти разумный баланс интересов, то у Совета МКД и управляющей организации может получиться взаимовыгодное сотрудничество. Если же УО преследует только одну цель - получение прибыли, то договориться и добиться от неё работы будет сложно, проще сменить форму управления.
Совет МКД - это орган управления домом, который прежде всего представляет интересы собственников, поэтому ему нужно научиться взаимодействовать с ними.
Нужно доводить до жителей дома информацию о работе управляющей организации, выходить с предложениями по улучшению условий проживания в МКД. Обязательно предоставлять ежегодный отчёт собственникам и проводить ежегодное ОСС, чтобы они видели, что Совет дома действительно работает и заботится об их интересах.
Он утверждает: «Взаимодействуйте с собственниками, и вы удивитесь, сколько людей готовы помочь в улучшении качества своей жизни и своих соседей».
Чтобы наладить взаимодействие с управляющей домом организацией и стать хорошим представителем жителей, Михаил Терновой советует сделать следующее:
1. Разберитесь с составом общего имущества дома.
Для работы необходимо понимать и знать количественные и качественные характеристики общего имущества МКД, потому что от этого зависят расходы и возможные доходы МКД. Осмотрите всё: помещения, инженерное оборудование, лифты, уборочную площадь, земельный участок, крышу и т. д..
2. Изучите действующий договор управления.
Проверьте, насколько условия договора управления соответствуют вашим требованиям и действующему законодательству.
3. Изучите отчёт управляющей организации за предыдущий год.
Из отчёта можно увидеть, на какие цели управляющая организация потратила средства собственников. Проверьте перечень работ и услуг, которые вам предоставляют, на соответствие ПП РФ № 290 и реальным потребностям дома. Возможно, УО предоставляет услуги, которые дому сейчас не нужны, или по завышенным ценам.
4. Познакомьтесь с руководством УО, с техником-смотрителем или аналогичным персоналом УО, обслуживающим ваш дом.
5. Проведите встречу Совета дома с руководством УО.
Попробуйте согласовать условия договора управления, которые вас устроят. Встреча должна быть не одиночная, а именно Совета МКД. Обозначьте, что у вас единая общая позиция.
6. Разберитесь с капитальным ремонтом.
Выясните на какой год и какие работы запланированы по вашему дому региональным фондом и какие реально нужны в вашем доме в ближайшее время.
Посмотрите видеозапись онлайн-семинара «Правила жизни председателей Советов МКД», чтобы узнать, кто и как контролирует деятельность председателя Совета МКД, можно ли Совету МКД назначить вознаграждение и как это сделать.
Вы узнаете также, можно ли Совету МКД делегировать полномочия ОСС и что делать, если собственники не хотят создавать Совет МКД.
Многие собственники квартир в РФ предпочитают осуществлять управление имуществом дома совместно с другими жильцами в виде ТСЖ. Создание подобной структуры достаточно строго регулируется законодательством, вместе с тем реализация данной инициативы предполагает вполне логичный сценарий. Как организовать ТСЖ в доме? На какие законодательные нюансы следует обращать особое внимание?
Собственники жилья в многоквартирных домах должны каким-либо образом организовывать совместное управление общедомовым имуществом, обеспечивать снабжение здания коммунальными услугами и поддержание его технического состояния. Это можно сделать в рамках трех схем.
Во-первых, есть вариант с организацией прямого управления домом собственниками жилья. Это возможно, если в нем не более 16 квартир.
Во-вторых, можно создать товарищество собственников жилья или кооператив.
В-третьих, можно передать дом в ведение управляющей компании.
Какой из этих вариантов лучше? Почему многие граждане задаются вопросом о том, как создать ТСЖ в своем доме?
Дело в том, что товарищество собственников жилья, как правило, экономически целесообразнее. Нет непрозрачных наценок на базовые коммунальные услуги. А также общение собственников квартир способствует выстраиванию конструктивных взаимоотношений между соседями, совместному решению возможных сложностей в управлении домом, которые не всегда компетентно может разрешить УК.
Рассмотрим некоторые отличительные особенности ТСЖ подробнее.
Если жильцы дома решат создать ТСЖ, то смогут воспользоваться рядом преимуществ, связанных с организацией управления общим имуществом и снабжения жилья необходимыми видами коммунальных услуг.
Так, например, ТСЖ может решать часть задач своими силами или же привлекать внешних подрядчиков. Если ТСЖ заключило договор с обслуживающей организацией, то оно вправе контролировать качество оказания соответствующих услуг. Подрядчик ТСЖ должен обеспечивать выполнение своих функций так, чтобы результат соответствовал критериям, установленным Правительством РФ в отношении коммунальных сервисов.
ТСЖ несет ответственность за содержание имущества, находящегося в общем управлении, в соответствии с критериями, установленными в технических регламентах, а также правовых актах, утвержденных Правительством РФ.
Таким образом, ТСЖ - это не только возможности, но также и дополнительные обязательства собственников перед своими же соседями, это ответственность и готовность к изучению различных нюансов, связанных с управлением общедомовым имуществом и организацией пользования жильцами соответствующих коммунальных услуг.
Товарищество собственников жилья могут организовать с целью совместного ведения общедомового хозяйства жители одного или нескольких многоквартирных домов, расположенных на одном или пограничных земельных участках. Также в ТСЖ могут быть объединены несколько зданий, построенных рядом, даже если у каждого один собственник. ТСЖ могут образовывать дачники, в структуре товарищества при этом могут быть приусадебные участки, гаражи и иные объекты, относящиеся к жилой инфраструктуре.
Как организовать ТСЖ? Рассмотрим несколько этапов реализации данной инициативы.
Первый этап предполагает организацию общего собрания собственников. Однако его проведению предшествует сбор необходимой информации о жильцах дома или группы зданий. Соответствующие сведения можно запросить в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы. Также может понадобиться информация о помещениях, которые представлены в структуре дома. Ее следует запрашивать в БТИ.
Далее следует создать инициативную группу собственников, ответственных за проведение общего собрания жильцов. Как правило, эти же люди отвечают за то, как организовать ТСЖ, и на всех последующих этапах создания товарищества. Поэтому формировать соответствующий коллектив следует из граждан, у которых есть достаточно времени на занятие данным общественно полезным делом.
Инициативная группа собственников впоследствии должна разослать другим жильцам письменные уведомления о том, что предстоит общее собрание. В данном документе необходимо указать, где будет проводиться мероприятие, кто ответственен за его организацию, к кому можно обратиться для того, чтобы задать какие-либо вопросы. Также необходимо включить в уведомление содержание повестки дня собрания. Важный нюанс: если в доме есть, например, магазин, то документ также необходимо направить и туда.
Желательно осуществлять отправку уведомлений, о которых идет речь, заказным письмом. Можно, конечно, вручать их лично жильцам - но при этом следует брать с них расписку о получении документа. Уведомления нужно успеть разослать за 10 дней до проведения общего собрания. Документы, подтверждающие ознакомление жильцов с информация, участники инициативной группы должны сохранить.
Следующий важный этап решения вопроса о том, как быстро и без затрат организовать ТСЖ, предполагает собственно проведение общего собрания. Рассмотрим соответствующие нюансы.
Основной инструмент принятия решений на общем собрании собственников - голосование. Поэтому людям, которые отвечают за то, как организовать ТСЖ, следует подготовить специальные формы для выражения воли жильцов. Структура данных документов очень простая - это должны быть таблицы с ФИО, а также столбиками «За», «Против» и «Воздержался».
В начале собрания должен избраться его председатель - большинством голосов собственников, которые пришли. Также нужно выбрать секретаря, который будет вести протокол собрания жильцов. Важно, чтобы на мероприятии присутствовали более двух третей от жильцов дома, имеющих право голоса. Это обязательное условие того, как правильно организовать ТСЖ. То, что будет принято на собрании - обязательно для всех жильцов, даже тех, кто не пришел на мероприятие. Если две трети от собственников собрать не удалось - инициативной группе придется повторить работу по организации собрания. Не исключено, что им придется включить в свои активности агитационный компонент.
В ходе общего собрания жильцы принимают решение о том, что образуется товарищество, они утверждают устав ТСЖ, избирают членов его правления, а также назначают ревизионную комиссию.
После того как собрание ТСЖ успешно проведено, необходимо зафиксировать его результате в протоколе. Данный документ - важнейший с юридической точки зрения при решении вопроса о том, как организовать ТСЖ в доме. Протокол должен быть подготовлен инициативной группой и соответствовать положениям Жилищного Кодекса РФ.
В документе, о котором идет речь, должна быть информация об инициаторе проведения собрания, о вопросах, которые обсуждались, о голосовании. Важнейший пункт протокола - сведения о том, сколько человек пришло на собрание, а также соотнесение площади их квартир с общим показателем всего дома.
В течение 10 дней после проведения собрания жильцы должны быть ознакомлены с протоколом. Можно сделать несколько его ксерокопий и вывесить на подъездах или специальных информационных стендах, разместить в почтовых ящиках, а если есть возможность - осуществить вручение копий жильцам лично.
Устав - ключевой документ ТСЖ. Рассмотрим особенности его составления.
Утверждение устава - важнейшее условие решения вопроса о том, как организовать ТСЖ законным образом.
В структуре документа должны присутствовать пункты, затрагивающие:
Утверждение устава может быть осуществлено, только если за это проголосуют более чем две трети от домовладельцев.
Следующий шаг в решении вопроса о том, как организовать товарищество собственников жилья - собственно регистрация ТСЖ. Ведомство, которое отвечает за данную процедуру - это Федеральная налоговая служба.
Для регистрации ТСЖ необходимо заплатить госпошлину, заполнить заявление (его форму выдадут в ФНС), заверить данный документ у нотариуса, взять 2 копии устава, 3 нотариально заверенные копии протокола собрания и отнести все это в территориальное отделение ФНС по городу. После того как ведомство зарегистрирует в установленном порядке ТСЖ, членам правления товарищества необходимо открыть банковский счет. После этого можно приступать к работе.
Рассмотрим некоторые нюансы, характерные для завершающих этапов создания ТСЖ. Как организовать товарищество в аспекте общего собрания и утверждения устава, мы изучили. Но правлению необходимо произвести ряд иных требуемых законодательством действий. Так, например, если до создания ТСЖ домом владела управляющая компания, то необходимо в установленном порядке уведомить ее о том, что собственники решили заняться содержанием жилья сами и создали товарищество.
Передача дома в ведение ТСЖ осуществляется при участии специальной комиссии. В ее состав входят представители муниципальных органов власти, а также органы управления созданного товарищества. В ходе данного этапа правоотношений дом фиксируется на балансовом учете ТСЖ в соответствии с актом приема-передачи.
Как организовать ТСЖ и как принимается дом от управляющей компании, мы рассмотрели. Каковы иные важные действия органов управления товариществом после получения всех необходимых полномочий? Например, вскоре после успешной регистрации ТСЖ и сопутствующих процедур, связанных с приемом дома, необходимо будет заключить договоры с обслуживающими компаниями на предмет оказания коммунальных услуг. Другая важная составляющая работы - организация системы начисления платежей за содержания дома.
Мы узнали, как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция, составленная нами, затрагивает ключевые моменты данной процедуры. Можно отметить, что жилищное законодательство РФ достаточно часто корректируется. Поэтому инициаторам коллективного управления домом следует периодически отслеживать соответствующие изменения в правовых актах с тем, чтобы работа ТСЖ была полностью законной.
Рассмотрим некоторые правовые нюансы создания ТСЖ. Как организовать товарищество в полном соответствии с законом - вопрос, который актуален на каждом этапе реализации соответствующей инициативы собственников жилья. На что следует обратить особое внимание инициаторам создания ТСЖ в аспекте обеспечения соответствия своих активностей требованиям закона?
Например, если стоит вопрос с тем, как организовать ТСЖ в новостройке, то первое, на что стоит обратить внимание - дом к моменту работы по созданию товарищества должен быть сдан в эксплуатацию.
Другой важный аспект - протокол, составляемый по итогам общего собрания, должен быть подписан всеми, кто за него голосовал. Если этот критерий не соблюден, то ФНС откажет в регистрации товарищества.
Если ТСЖ создается собственниками частных домов или дач, то соответствующее решение должны принять все, кто владеет соответствующими объектами недвижимости. В свою очередь, если речь идет об избрании председателя правления ТСЖ, то допустимо, чтобы голосовали не менее двух третей от собственников.
В числе достаточно новых для законодательства РФ правовых категорий, связанных с организацией управления общим имуществом, совет многоквартирного дома. Данная общественная структура призвана заменять ТСЖ или УК в силу их временного отсутствия. Совет многоквартирного дома должен быть обязательно создан, если в здании более 4 квартир. Так же, как и в случае с ТСЖ, предполагается избрание председателя данного органа. Он должен быть одним из собственников квартир, входящих в структуру многоквартирного дома. Если жильцы не создадут совет МКД, то органы власти муниципалитета должны будут сами инициировать общее собрание владельцев квартир.
Организация управления МКД – серьезное дело. Оно подразумевает наличие знаний в разных сферах законодательства. Первым делом данное условие актуально для законодательных норм, которые разработаны в области ЖКХ. Число принимаемых документов ежегодно растет. Ориентироваться в них весьма сложно. Жизнь людей в МКД существенно разнится с проживанием в частном секторе. В первую очередь это определяется многими трудностями, выходы из которых нужно искать вместе, большинством владельцев. Чтобы наиболее продуктивно вести обслуживание здания, прежде стоит разобраться с организацией управления МКД, вариант которого подойдет каждому владельцу.
Организация управления МКД подразумевает, что все владельцы недвижимости (или же их доверенные лица) будут действовать согласованно.
Эта работа ориентируется на:
Собственникам в МКД нужно избрать вид организации управления недвижимым имуществом.
Эту проблему нужно решить непременно. Ведь право владения оборачивается ответственностью за состояние собственности. Также нужно следить, чтобы имущество не нанесло какой-либо вред окружающим по причине своего недолжного состояния.
Организация управления МКД включает в себя и его содержание в должном состоянии. Другими словами, управляющие лица обязаны:
Постановление Правительства России «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД» претерпело ряд изменений. Но тем не менее основная идея данного документа сохранилась в неизменном виде.
Стандарты говорят о правилах работы по организации управления МКД. Кроме того, они определяют зону компетентности должностных лиц и регулируют принятые ими решения. В соответствии с условиями Стандартов в управлении участвуют сами жильцы (и их объединения), а также поставщики коммунальных услуг и управляющие организации, власти субъекта РФ и местная власть.
По условиям Стандартов управляющие организации должны предоставлять владельцам возможность ознакомиться со сведениями о своих делах. А это значит, что любой интересующийся человек может увидеть список услуг, оказывемых УК, прочесть их описание, узнать о размере платы за каждую услугу.
Каждая из форм организации управления МКД сопровождается отдельными трудностями.
Например, порой сложно выработать общее решение. Чем больше людей проживает в доме, тем сложнее им будет прийти к единому мнению.
Если МКД управляется сторонней организацией, в данной ситуации большое значение имеет добросовестность УК.
Есть большая вероятность, что управляющая организация направляет средства владельцев не туда, куда они должны идти по закону. Как следствие, все это оборачивается долгими разбирательствами и предстоящим затяжным переизбранием правления.
Помимо прочего, нужно иметь в виду: автономная организация не слишком заинтересована в том, чтобы поддерживать дом в должном состоянии. Без надзора большое число вопросов может просто-напросто остаться без внимания.
Сейчас по закону возможны три варианта организации управления МКД.
У каждого из этих путей есть и отрицательные, и положительные стороны. В зависимости от обстоятельств гражданам подходят различные методы организации управления. Вместе с тем, значительной разницы между вариантами не наблюдается. В ЖК и законах, касающихся управления в этой сфере, ясно говорится об ответственности руководителя управляющей организации. Какая бы она ни была, жильцы должны в установленные сроки и в полном объеме пользоваться коммунальными услугами. Это относится в том числе и к услугам, связанным с уборкой общедомовой территории. Владельцы недвижимости должны пользоваться свободным доступом к сведениям об организации и ее деятельности.
Способ 1. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)
ЖСК и ТСЖ - это два объединения, по смыслу почти идентичные в плане управления МКД. Если выбрана такая организация управления, то жильцы минимум раз в два года устраивают общее собрание, на котором с помощью голосования (большинством голосов) проходят выборы председателя правления. По той же схеме идет назначение членов этого правления. Человек, ставший председателем правления, берет на себя ответственность за все работы, которые будут вестись в доме. Если вдруг он не обнаруживает стремления работать по вашим жалобам и заявкам, которые касаются некачественного предоставления коммунальных услуг, можно смело идти в контролирующие организации. Председатель получает зарплату из кармана граждан. Его обязанностью является устранение всех недочетов.
Такие организации управления имеют существенные различия. ЖСК можно создать исключительно в МКД, который в свое время был построен с помощью взносов членов этого кооператива. Стоит также помнить, что с такими исходными условиями можно будет в будущем при желании поменять управление на ТСЖ или управление организацией. А вот обратного пути уже нет.
ТСЖ может появиться в любом МКД. Можно его образовать и в нескольких многоквартирных домах. Однако тут есть одно условие: дома должны иметь общие коммуникации. В ТСЖ большинством голосов разрешено поменять организацию управления на управление УК.
Если в доме отсутствует знающий человек, желающий заниматься МКД, но менять управление жильцы не стремятся, ЖСК или ТСЖ вправе подписать типовой договор управления МКД с управляющей организацией. При этом менять само управление не обязательно. И с момента подписания этого документа все проблемы, касающиеся коммунальных услуг, станут уделом управляющей организации.
Способ 2. Управление многоквартирным домом управляющей организацией (УК)
Управление МКД с помощью управляющей компании - наиболее часто встречающийся вариант. В УК можно объединить произвольное число строений, расположенных на любой территории. Управляющая организация - прежде всего коммерческое образование для получения прибыли. В связи с этим решение о размере зарплаты работников принадлежит директору организации, а никак не жильцам. УК вправе заниматься подписанием документов и с собственниками квартир, и с ТСЖ или ЖСК (в случае, если за такие условия проголосуют жильцы). Иногда идет речь не об услугах по управлению, а только по обслуживанию. Такой вариант хорош для тех, кто выбрал непосредственную организацию управления (ну или в тех домах, где деньги платятся сразу поставщикам).
Нововведение в организации управления МКД - закон о лицензировании УК. Отныне управляющие компании должны обзавестись лицензией. Это нужно для того, чтобы надзорные органы могли убрать недобросовестных игроков с рынка. При этом возможность восстановиться таким фирмам не предоставляется. Кроме того, это новшество не допускает создания ситуаций, при которых с одним МКД связаны сразу несколько организаций.
Фирме, только-только вступающей на рынок, не слишком сложно получить лицензию на управление МКД. Ей нужно будет написать заявление в Госжилинспекцию. Затем директору УК предстоит сдать экзамен. Последний шаг - оплата госпошлины. Бывает такое, что организация не справляется с возложенными на нее обязанностями. Это становится ясно, если контрольные органы завалены обращениями от жильцов. В таком случае Госжилинспекция может, во-первых, убрать этот дом из списка домов, которые находятся под управлением организации, а во-вторых, контрольные органы могут вовсе отозвать лицензию. Такие новые условия были направлены на усиление прозрачности и ясности работы УК.
Способ 3. Непосредственное управление многоквартирным домом
Организация управления при непосредственном управлении МКД достаточно проста, если рассматривать ее структуру. А вот в отношении самого управления данный вариант довольно трудоемок.
В МКД можно устроить непосредственное управление, если там максимум 30 квартир. Данный метод управления - лишь для небольших домов. Такая организация управления МКД предполагает, что сами жильцы будут заботиться обо всем: о коммунальных услугах, о ремонте и содержании своего дома и всем остальном. А когда ответственность лежит на всех одновременно, значит, ее ни у кого нет. Если налицо будет какое-то нарушение, не будет идти речи об уголовной или административной ответственности. Единственное, чего можно ожидать от организаций, осуществляющих контроль в данной сфере, так это то, что они попытаются обязать муниципалитет выставить дом на конкурс для заключения договора управления с УК.
Это случится, если жильцы будут недовольны условиями проживания. Если же граждан устраивает непосредственное управление, при котором все услуги поступают напрямую от ресурсоснабжающих компаний (а оплата в данном случае идет без посредников), если люди самостоятельно решают проблему с уборкой и вывозом мусора, то такой метод организации управления лучше всего. Здесь есть один важный момент: необходимо верно составить протокол общего собрания, на котором выбрать совет МКД. Если собственники недвижимости не способны обеспечить проживание с минимумом услуг, можно ввести в действие договор управления со специализированной организацией работы в доме.
До того момента, как был принят новый ЖК РФ, управление МКД находилось в сфере деятельности ЖКХ либо специальных служб. Эти структуры назначались муниципалитетом без уведомления жильцов. Таким образом, сторонним организациям было совершенно невозможно проникнуть на рынок жилищно-коммунальных услуг. Как результат - на данном поле деятельности конкуренция была нулевой. А заинтересованность в улучшении качества предоставляемых услуг отсутствовала.
После редакции ЖК России владельцам недвижимости предоставлено право самим думать о типе организации управления МКД. Отныне жители МКД должны были устраивать общее собрание. А на нем в обязательном порядке выбрать тот метод организации управления, который им кажется наилучшим.
Однако актуальное законодательство было со своими недочетами. По этой причине летом 2011 г. был скорректирован ЖК. Теперь у муниципалитета и самих жильцов появились полномочия в отношении контроля за тем, как выполняют свою работу управляющие организации. Новые включения в законы говорят о том, что ТСЖ нельзя сформировать тогда, когда дом еще строится. Плюс сами застройщики также не имеют права непосредственно участвовать в создании данной управленческой структуры.
Помимо прочего, новые нормы разрешают жильцам осуществлять коммунальные платежи напрямую через поставщиков ресурсов, избегая управляющую организацию.
Жильцы МКД на собрании (ст. 45-48 Жилищного кодекса) должны избрать удобный метод организации управления.
Да, именно должны, и никак иначе. Ведь по закону вместе с правом владеть каким-то имуществом граждане и юрлица еще несут обязанности определенного рода. Они ответственны за должное содержание этого самого имущества. Оно не должно вредить собственности или здоровью как собственника, так и сторонних лиц.
Инициатором собрания (как по коррекции метода управления МКД, так и по вопросу его выбора) является любой собственник (а также их группа, в том числе представители муниципальной доли собственности в МКД).
Общее собрание имеет силу, когда в нем задействованы граждане или их представители числом 50 % голосов от всех (ст. 42 ЖК). Решение по вопросу выбора метода организации управления МКД признается действительным, если за него отдали голоса более 25 %.
Решение, которое было принято собранием, обязательно к исполнению для всех собственников. Под его влияние подпадают в том числе и те жильцы, которые не принимали участия в голосовании. Те, кто голосовал против, также вынуждены будут согласиться с общим решением.
Если собственники захотят, то в любое время с помощью решения общего собрания они могут поменять организацию управления МКД.
Решение собрания, вынесенное с пренебрежением требованиями ЖК, собственнику дозволено оспорить лишь в суде.
В суд с заявлениями о признании недействительным решения собрания, принятого с нарушением условий ЖК, могут обратиться работники Госжилинспекции.
Только через суд и только собственник вправе оспорить решение собрания, если он там не был либо отдал голос против, а решение задевает его интересы и права.
Заявление об обжаловании вносится в суд в продолжение шести месяцев от дня, когда гражданин узнал либо должен был узнать о решении. Гражданам, пропустившим процессуальный срок по уважительным причинам, он может быть восстановлен (согласно статье 112 Гражданско-процессуального кодекса).
Если суд не восстанавливает сроки, любой жилец, не согласный с решением, может инициировать еще одно собрание, внеся на голосование вопрос об отмене предыдущего решения.
При управлении МКД товариществом собственников жилья (ЖК, прочими потребительскими кооперативами) данные юрлица подписывают разнообразные документы. Это и договор управления МКД, и договоры об оказании коммунальных услуг. Подписи требуют также договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД и прочие договоры.
Бывают две схемы договорных взаимодействий, которые складываются между жильцами МКД и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при управлении руками ЖК, ТСЖ:
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией жильцы ставят подпись в договорах управления, содержащих информацию о:
Договор управления с управляющей организацией по своему содержанию соответствует договору оказания возмездных услуг, предусмотренному гражданским законодательством России.
По условиям статьи 780 ГК, исполнитель (в данном случае - управляющая организация) должен оказать услуги самостоятельно (если вдруг другие условия не прописаны в договоре возмездного оказания услуг). Таким образом, организация либо своими силами предоставляет жильцам часть коммунальных услуг по условиям договора управления МКД либо (другой вариант) выступает связующим звеном между поставщиками услуг и жильцами этого дома.
Договоры с организациями-поставщиками услуг подписываются УК не от своего лица, а от имени жильцов.
При непосредственном управлении МКД существуют несколько путей сотрудничества с организациями, которые занимаются предоставлением коммунальных услуг:
Актуальное законодательство весьма полно отражает устоявшиеся схемы в организации управления МКД. Благодаря нормам, прописанным в законах, люди могут выбрать для себя наиболее комфортное управление, дабы осуществить на практике свое право распоряжения собственностью.
Если граждане, проживающие в МКД, за год до конкурса на общем собрании так и не смогли выбрать определенную организацию управления (или решение не было реализовано), Жилищный кодекс отдает распоряжение органам местной власти устроить открытый конкурс на УК для управления МКД.
Если решение об организации управления не было принято самостоятельно собственниками, госвласть не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления МКД (по результатам конкурса), должна провести собрание собственников для решения вопроса о варианте управления МКД.
Если до завершения договора собственники не остановились на определенной организации управления (или решение не было реализовано), власти опять проводят открытый конкурс.
Формы документации содержатся в постановлении Правительства от 06 февраля 2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД». Они не могут быть модифицированы ни организатором конкурса, ни органами госвласти субъекта РФ.
Открытые конкурсы организуются на базе таких принципов :
Для открытых конкурсов и подведения результатов организатором формируется конкурсная комиссия . В ее состав не могут входить физлица, лично заинтересованные в итогах мероприятия. Если подобные лица обнаружатся, организатор должен сразу же вывести их из состава комиссии и назначить других лиц.
На заседаниях конкурсной комиссии разрешено приходить представителям ЖСК, ЖК, ТСЖ и прочих специализированных потребительских кооперативов, а также общественных объединений потребителей (их союзов, ассоциаций).
Извещение о проведении конкурса размещается организатором (или по его поручению специализированной компанией) в официальном печатном органе и публикуется на официальном сайте не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие.
По условиям Правил проведения победителем становится организация, которая предложила за указанный организатором размер платы сделать наибольший объем работы по ремонту и содержанию общего имущества в МКД.
На базе части 5 статьи 161 ЖК местная власть в ходе 10 дней со дня конкурса должна оповестить всех собственников в МКД об итогах и о положениях договора управления.
Тот, кто одержал победу в конкурсе, в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления МКД гражданам для подписания в порядке, прописанном ст. 445 ГК РФ.
Жильцы должны поставить свою подпись в договоре управления с победившей организацией.
Осуществлять управление МКД не так уж и просто. Процесс требует четких познаний в самых различных областях законодательства, а также в умении организовать обязательные мероприятия и оформить требующую документацию. Сегодня в большинстве жилых комплексов функции по управлению многоквартирным домом возложены на управляющие компании. Именно эти организации выполняют все необходимые действия, чтобы граждане могли своевременно получать энергоресурсы и пользоваться ими без перебоев.
Наша статья расскажет о том, какие способы и формы управления многоквартирным домом предусмотрены законом и как осуществляется выбор подходящего варианта.
Многоквартирным дом, по сути, представляет собой сложный механизм, который состоит из отдельных блоков, элементов, механизмов. Чтобы обеспечить работу каждой части системы, необходимо четко согласовать деятельность всех владельцев имущества в этом комплексе.
Иными словами, каждый жилец должен выполнять возложенные на него функции в соответствии с установленным порядком. Деятельность людей, ответственных за управление МКД, должна быть направлена на:
Это лишь основные задачи, которые стоят перед людьми занимающимися управлением МКД, однако чтобы они получили определенные полномочия, собственники помещений должны самостоятельно определить форму управления недвижимым имуществом.
Данное решение является обязательным, поскольку в результате его принятия на ответственное лицо будет возлагаться ответственность за надлежащее состояние имущества, а также за предотвращение ситуаций по нанесению вреда окружающим.
Для начала стоит отметить, что способ управления выбирается жильцами «многоэтажки» исключительно на общем собрании, а любые изменения вносятся только путем принятия совместного решения владельцем имущества. Каждая из действующих форм управления имеет свои особенности и порядок принятия.
Жилищный кодекс РФ определяет сразу несколько вариантов управления многоквартирным комплексом. В частности, речь идет о следующих возможностях:
Выбор того или иного варианта зависит исключительно от дисциплинированности и платежеспособности граждан, проживающих в помещении. Важным моментом является наличие в распоряжении жильцов необходимого оборудования и хорошие отношения с поставщиками ресурсов.
Самостоятельное управление МКД могут выбирать жильцы тех строений, где общее число квартир не больше 16. В этом случае граждане принимают решение на общем собрании и распределяют все обязанности, которые будут в дальнейшем возложены на них как на представителей дома. Вся работа ведется бесплатно, что существенно снижает расходы на содержание правления.
С каждым жильцом заключается отдельный договор на обслуживание. При выборе ТСЖ предполагается проведение выборов членов правления, которые в последующем будут действовать как наемные работники за определенную плату. ТСЖ уже является юридическим лицом. Выбор такого варианта подходит для крупных жилых комплексов с большим количеством квартир.
Управляющие компании позволяют жильцам МКД полностью снять с себя обязанности по управлению домом и возложить их на стороннюю организацию. Недостатком такого способа является внесение дополнительной платы со стороны жильцов.
Любой вариант управления недвижимостью может иметь и негативные стороны. На начальной стадии главным недостатком является трудность принятия единого решения относительно формы управления. Как правило, чем больше граждан проживает в доме, тем сложнее достигнуть единства.
При передаче прав на управление общим хозяйством сторонней организации проблемы в основном возникают по причине непорядочности фирмы. Очень высок риск, что представители УК будут использовать поступившие взносы не по назначению, что приведет к серьезным судебным разбирательствам.
Важным моментом является еще и то, что сторонняя организация не имеет личной заинтересованности в надлежащем содержании помещения, что очень быстро приводит к ухудшению состоянии имущества и к конфликтам с жильцами.
Согласно ст. 44 ЖК РФ, порядок управления МКД определяется на основании постановления общего собрания жильцов. Чтобы решение было действительным, жильцы обязаны соблюсти все тонкости и правила по принятию такого решения. В дальнейшем любая ошибка может привести к аннулированию документа в судебном порядке.
Самой распространенной проблемой является нарушение правил в отношении обязательного кворума. По закону, количество жильцов, проголосовавших за то или иное решение, должно составить не меньше 2/3 от количества всех собственников.
Если жильцы в течение года не смогли определиться с выбором формы управления, органы местного самоуправления вправе самостоятельно выбрать управляющую компанию и передать ей на баланс конкретный дом. Для этого объявляется конкурс, и любая организация с достаточным уровнем подготовки может принять в нем участие.
Управление МКД – это очень важный момент, поскольку это позволяет организовать все необходимые мероприятия по обеспечению жильцов нужными ресурсами и поддерживать жилой комплекс в надлежащем состоянии. Выбор формы управления целиком и полностью ложится на жильцов дома.
