Оценка бизнеса
Даже если вы являетесь полноправным владельцем стартапа или бизнеса, без ООО оценочной компании вы не сможете провести ряд коммерческих операций. Это может быть реструктуризация, продажа, даже банкротство. Любое предприятие - объект бизнеса, а значит, жизненно необходимо иметь точные знания о стоимости, доказывающей его уникальность. Здесь требуется владеть особыми методиками сбора и обработки информации, а также способом расчета. Кредитование без подобной информации становится недоступно. Это поможет поднять ваш бизнес на другой уровень и оптимизировать многие процессы, такие как налогообложение и общее финансовое состояние в целом.
Оспаривание кадастровой стоимости
Поможет вам оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости в Москве и Московской области.
Ущерб - еще не приговор
На сайте нашей оценочной компании открыта возможность заказать услугу оценки ущерба материальных вещей (соседи затопили, автоавария, повреждение груза при транспортировке и т. д.). Эта информация должна быть получена еще до судебного процесса. Так вы повысите свои шансы на погашение утраты и обеспечите себя необходимым минимумом для продолжения разбирательства.
Наша оценочная компания предлагает умеренные цены, которые не ударят по кошельку, помогая решить проблему.
ООО ОК "ВИК" является оценочной фирмой, проводящей оценку для судов города Москвы. Наше агентство оценки также предоставляет защиту отчетов в суде.
Все объекты оценки предварительно осматриваются, также проводится анализ документов.
Оценочные работы завершаются выдачей официального отчета об оценке. ООО ОК «ВИК» оформляет его в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск.
Прибыль предпринимателя определяется аналитическим методом, предложенным сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) - к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором Е.С.Озеровым.
Расчет прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства нового проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.
Величина прибыли предпринимателя определяется по формуле:
Где N - нормативный срок строительства в годах ;
C 0 - доля авансового платежа в общей сумме платежей, принята исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует 20% от общей стоимости объекта;
y а - годовая норма отдачи на вложенный капитал (соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски и срок возврата капитала)
n* – период реализации проекта;
k – коэффициент альтернативных вложений, при реализации объекта в течение n* лет, определяется по формуле:
,
(50)
Расчет прибыли предпринимателя сведен в таблицу 14
Таблица 14
|
Расчет прибыли предпринимателя |
||
|
Наименование показателя |
Обозначение |
Значение |
|
Нормативный срок строительства, в месяцах | ||
|
Нормативный срок строительства, в годах | ||
|
Коэффициент альтернативных вложений | ||
|
Доля авансового платежа в общей сумме платежей | ||
|
Годовая норма отдачи на вложенный капитал | ||
|
Величина прибыли предпринимателя | ||
В связи с отсутствием данных о стоимости строительства точной копии оцениваемою объекта в текущих ценах на действительную дату оценки, целесообразно применить стоимость замещения.
В оценочной практике для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости в основном используется индексный метод расчета. Он заключается в определении полной восстановительной стоимости, путем умножения базовой стоимости, обозначенной в сметной документации по оцениваемому объекту на индекс пересчета стоимости к уровню текущих цен .
Определение затрат на создание объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому, осуществляется по следующей формуле:
С = (B 2001 · J 2001-2014) (51)
Где B 2001 – общая стоимость строительства в ценах 2001 года, вышеуказанного здания, согласно укрупненным показателям стоимости строительства;
J 2001-2014 – 5,43 без учета НДС - индекс перехода уровня цен от ТЕР 2001 года к уровню цен 2014 г. по видам строительства Российской Федерации, согласно ;
В теории затратного подхода к оценке стоимости недвижимости накопленный износ трактуется как общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием. В данном дипломном проекте используется метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод разбивки).
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
Расчет физического износа
Расчет физического износа осуществлялся методом экспертизы состояния согласно . Согласно данному методу определялся физический износ каждого конструктивного элемента здания. Общий физический износ определяется по формуле:
,
(52)
Где F ф - физический износ здания, %;
F i - физический износ i-го конструктивного элемента здания, %;
L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости
i - го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - количество конструктивных элементов в здании.
Восстановительная стоимость принимается в расчетах за 100%.
Таблица 15
Описание конструктивных элементов здания и определение износа
|
Название конструктивных элементов |
Описание конструк-тивных элементов |
состояние |
Удельный вес по таблице |
Поправка к удельному весу, % |
Удельный вес КЭ с поправками |
% износа к стр. гр. 7 х гр,8 / 100 |
||
|
Фундаменты |
Монолитная железобетонная плита | |||||||
|
Железобетонные сборные |
Нормативное | |||||||
|
а)стены наружные внутренние б) перегородки |
Кирпичные, газобетонные блоки |
Норамтивное | ||||||
|
Перекрытие и покрытие |
Сборные железобетонные |
Норамтивное | ||||||
|
Совмешенная, ж/б плита, рулонное покрытие |
Трещины в кровельном ковре вследствие отсутствия деформационных швов | |||||||
|
Бетонные, линолеум |
Вздутие, возникшее из-за недостаточного уплотнения | |||||||
|
Оконные и дверные проемы |
ПФХ профили на окнах и дверях |
Норамтивное | ||||||
|
Отделочные работы |
Краска, обои |
Норамтивное | ||||||
|
Санитарно- и электротехн. Устройства |
Отопление, электрич. |
Норамтивное | ||||||
|
Отмостка |
Норамтивное | |||||||
Значение износа округляется до целого числа. Таким образом, физический износ составляет 13 %.
Расчет физического износа сведен в таблицу 16.
Таблица 16
Расчет физического износа в ценах 2014 года
|
Конструктивные элементы |
Удельный вес |
Стоимость работ в ценах 2014 года, тыс. руб |
Износ конструктивных элементов, % |
Износ конструктивных элементов. тыс. руб |
|
|
Фундаменты | |||||
|
Стены, перегородки | |||||
|
Перекрытие, покрытие | |||||
|
Отделочные работы | |||||
|
Санитарно- и электротехн. устройства | |||||
По итогам можно сделать вывод, что функциональный износ здания составил 17898 тыс. руб. Это вызвано сроком службы здания, та как оно было построено в 2007 году и его износ на 2014 г в соответствии с расчетами составляет 13%.
к.т.н. Яскевич Е. Е.Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).
Несмотря на большое количество работ, посвященных их определению, - достаточной ясности с этими понятиям и диапазонами их величин пока нет. Попытаемся разобраться с ними и определить диапазоны и границы их существования.
1. ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ЕЕ ПОЯВЛЕНИЕ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕВЕРСИИ (ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ)
Прибыль предпринимателя у нас ассоциируется с понятиями застройщик, заказчик, девелопер, предприниматель, инвестор, и т.п.
Для организации процесса строительства в общих чертах требуется:
В процессе строительства при необходимости заключаются договора на услуги риэлторских фирм по продаже площадей объектов недвижимости по завершению строительства (риэлторы имеют свою прибыль).
В большинстве работ встречаются следующие определения:
ЗАСТРОЙЩИК - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, обладающий правами принятия решения о способе застройки земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости (варианты - генеральный, суб- застройщик и т.п.).
ЗАКАЗЧИК - лицо, формально выступающее контрагентом генподрядчика (подрядчика) по договору генподряда (подряда) по поручению застройщика (варианты - генеральный, суб-заказчик и т.п.)
ДЕВЕЛОПЕР определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий организацию и управление процессом развития территории.
ДЕВЕЛОПЕР-ЗАСТРОЙЩИК определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий самостоятельно функции девелопера и застройщика (он также может выполнять функции проектировщика и т.п.).
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ определяется как организатор производства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услугам, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.
ИНВЕСТОР - лицо, осуществляющее долгосрочное вложение финансовых или иных средств и активов (варианты-генеральный, суб-инвестор, институциональный, государственный, индивидуальный, отечественный, иностранный, портфельный, "классический", компаньон, кредитор и т.п.).
Смешение всех этих понятий ведет к общему - к прибыли предпринимателя. Наличие прибыли предпринимателя и ее величина зависят от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель (инвестор, девелопер и т.п.).
2. РАЗДЕЛЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ПРИБЫЛИ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Определим возможные диапазоны различных видов прибыли в строительстве (рассматривается Москва и Московская область):
1). Прибыль проектных организаций
По данным проектных организаций г. Москвы стоимость разработки проектно-изыскательской документации составляет:
Таблица 1.
Вид проектируемых объектов |
Удельный вес от стоимости СМР |
|
|
Инженерные сооружения |
||
|
Здания и сооружения типовой конструкции (привязка на местности) |
||
|
Здания и сооружения индивидуального проектирования |
||
|
Здания специализированные (связи, телевидения, …) |
||
|
Здания специального назначения повышенной сложности |
Величины закладываемой прибыли (от себестоимости проектных работ) составляют диапазон:
2). Прибыль генподрядчика-строителя (сметная прибыль)
В соответствии с МДС 81-1.99 /1/ сметная прибыль - это сумма средств, необходимых для покрытия определенных (общих) расходов строительно - монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование работников. Норма сметной прибыли по отношению к сметной себестоимости составляет 12%, либо она может быть рассчитана как 50… 57,5 % от ФОТ (фонд оплаты труда). В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства. Резерв назначается не более 2% для объектов социальной сферы и 3% - для объектов производственного назначения.
Следует подчеркнуть, что в величине сметной стоимости строительства учитывается прибыль проектных и подрядных организаций, которая не связана с прибылью предпринимателя.
В большинстве случаев при индивидуальном проекте и отсутствии тендера сметная прибыль достигает 25…30 % и более от действительной сметной себестоимости строительства.
При проведении тендера возможности снижения сметной прибыли возрастают и она минимально может составить 8…10 % от сметной себестоимости.
Диапазон прибыли генподрядчика - строителя:
8…30 % от сметной себестоимости строительства.
(Все построенные объемы принадлежат ему до оплаты Актов приемки-сдачи строительных работ Заказчиком).
Справочно: в Твери при строительстве жилья считается, что 25 % от стоимости СМР (строительно-монтажных работ) - прибыль генподрядчика - строителя и 25% от стоимости СМР - прибыль предпринимателя. На получение разрешений и согласований, оформление прав на ЗУ (земельный участок) и "прочие" организационные расходы расходуется сумма, равная 50 % от СМР. Таким образом, стоимость недвижимости на первичном рынке - составляет до 200% от стоимости СМР.
3). Прибыль риэлтора
Общепринятым считается, что промежуточная услуга по согласованию намерений Продавца и Покупателя оценивается в Москве на уровне 3…5% и в редких случаях достигает 8% (при продажах объектов на различных стадиях строительства). Четко выделить из этих расходов прибыль риэлторов не представляется возможным, так - как она зависит от многих параметров (опыт, связи, информационная сеть, налаженная цепочка Покупателей и т.п.)
4). Прибыль ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ
Определяем предпринимателя как лицо, не выполняющее функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные деньги (идеальная и редкая ситуация).
Справочно: в Москве частные предприниматели строят 5% жилья, а остальные 95% - застройщики, находящиеся под патронажем Правительства. В Питере - наоборот.
Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта.
Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):
РС i - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;
СС i - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);
Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);
t - текущее время осуществления проекта.
Аналогичная формула представлена в модели Грибовского С.В.
Точное выражение для прибыли предпринимателя зависит от интервалов денежных вложений в проект и требуемой отдачи на капитал.
3. УЧЕТ РАЗЛИЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РАСЧЕТОВ
Объект недвижимости, готовый к продаже на завершающем этапе строительства характеризуется в общих чертах наличием нескольких составляющих:
Права на земельный участок оцениваются, обычно, раздельно.
Стоимость строительства зданий, сооружений, благоустройства прилегающей территории, инженерных сетей оценивается также раздельно. При этом, в различных методах (методе укрупненных элементных показателей стоимости, методе единичных расценок…) используются как показатели стоимости, так и ценоповышающие коэффициенты.
Используя расценки УПВС, УПСС, Справочника Оценщика, Каталогов карт индивидуальных проектов, сметных сборников - мы частично учитываем как стоимости проектных работ, так и прибыль генподрядчика - строителя (см. Общую часть к УПВС, пояснения к Справочникам Оценщика и т.п.). Ценоповышающие коэффициенты (ГОССТРОЙ, Ко-Инвест…) также учитывают эти аспекты, показывая осредненные значения, приближенные к некоему варианту привязки на местности типовых решений. Таким образом, в среднем, при расчетах Оценщики учитывают прибыль проектировщиков и генподрядчика - строителя, однако, при индивидуальном строительстве оперирование общими расценками и ценоповышающими коэффициентами не позволяет достоверно рассчитать стоимость строительства без учета дополнительных издержек.
Следовательно, при осредненных расчетных условиях, Оценщиками должны быть учтены Прибыль предпринимателя и косвенные услуги ("У").
У - приведенная стоимость косвенных услуг (риэлторы, дизайнеры, консультанты и т.п.).
4. ВКЛАД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ОБЩУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.
Для производства СМР заключаются договора на аренду земельных участков (продажа ЗУ в Москве не производится).
В табл.2 приведены расчетные данные по определению удельной стоимости земельных участков для различных типов объектов недвижимости.
Таблица 2.
Тип недвижимости |
Стоимость прав аренды ЗУ на 49 лет, долл./га |
Стоимость 1 кв. м ЗУ, долл./кв. м |
Удельная стоимость ЗУ на 1 кв. м полезной площади, долл./кв.
м |
Средняя стоимость предло- жения на продажу, долл./кв.
м |
|
|
Бизнес-квартира |
Условия расчета: |
||||
|
Города Подмосковья |
|||||
|
Квартира в панельном доме (П-44, П-3М) |
Условия расчета: |
||||
|
Подмосковье |
|||||
|
Торговые помещения |
Условия расчета: |
||||
|
Подмосковье |
|||||
|
Офисные площади |
Условия расчета: |
||||
|
Подмосковье |
|||||
|
Производственные площади |
Условия расчета: |
Сайты сети Интернет |
|||
|
Не строят |
|||||
|
Подмосковье |
Как видно из табл.2, - существенный вклад в рыночную стоимость объектов недвижимости имеют земельные участки, расположенные в Центре Москвы для жилых, торговых и офисных площадей, и у МКАД - для производственных площадей.
5. ДИАПАЗОНЫ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Для получения расчетных диапазонов прибыли предпринимателя были использованы различные информационные материалы, помещенные в сети Интернет.
Расчетная модель прибыли предпринимателя (развитая на основе модели Грибовского С.В.) учитывала следующие факторы:
Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства
Таблица 3.
Наименование |
Предпринимательская прибыль, %% |
||||||||
Центр Моск-вы |
На расстоянии 3-его коль-ца |
Около МКАД |
20 км от МКАД |
40 км от МКАД |
60 км от МКАД |
80 км от МКАД |
100 км от МКАД |
||
|
Торговые площади |
|||||||||
|
Производст-венные площади |
|||||||||
|
Загородные владения |
|||||||||
На нижеприведенных графиках представлены зависимости ПП по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).
6. ВНЕШНИЙ ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Внешний (экономический) износ определяется как потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов (международные, национальные, отраслевые, локальные…).
Под локальными внешними условиями подразумеваются:
В оценке постулируются только 2 метода определения внешнего износа (ВИ):
1). Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
2). Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий:
ВИ = Потеря Дохода / Ставка капитализации (2)
Наибольшую проблему доставляет определение точки "нуля", характеризующей переход от стабильных к измененным внешним условиям.
Изменение внешних условий достаточно четко можно определить по падению прибыли предпринимателя.
По сведениям ГОСКОМСТАТа норма прибыли в строительстве по РФ составляла:
Пока прибыль предпринимателя будет превышать допустимый предел, новое строительство будет развиваться.
Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается:
Объединяя вместе данные по норме прибыли (ГОСКОМСТАТ) и мнения инвесторов - строителей по минимальной прибыли предпринимателя, - получаем "нулевую" область в районе 9,8…12%. В среднем - 11%.
Мы получили минимальную величину прибыли предпринимателя, при которой еще будет осуществляться новое строительство (главным образом на "периферии") и ниже которой инвестиционная деятельность будет резко снижаться. Следует отметить, что полученная величина (11%) близка к годовым ставкам банков первой категории надежности (типа СБЕРБАНК) по рублевым депозитам.
Следовательно, внешние условия, приводящие к снижению прибыли предпринимателя, меньшей, чем 11 %, - являются факторами появления внешнего износа объектов недвижимости. С другой стороны, - если прибыль предпринимателя будет ниже безрисковой ставки банков первой категории, - темпы строительства должны резко замедляться.
Откуда: продажа объектов недвижимости по их себестоимости должна характеризоваться средним внешним износом на уровне 11%.
Прибыль предпринимателя и внешний износ взаимоисключающие понятия
Мы получаем условно 2 зоны для Москвы и МО:
7. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО ИЗНОСА НА ПРИМЕРЕ ЖИЛЫХ КВАРТИР В ГОРОДАХ ПОДМОСКОВЬЯ
На основании статистической обработки данных по стоимости первичного и вторичного рынка жилья в городах Подмосковья, приведенных в сборнике "Rway" № 94, январь 2003 г. и на сайтах сети Интернет, - получены следующие результаты:
Для аппроксимации использовалась формула линейной регрессии:
Линейная регрессия - С = А + В * Р,
С - стоимость (долл./кв.м.);
Р - расстояние от МКАД (км.).
С = 559,49 - 4,57 *Р
К = 0,81 (коэффициент корреляции).
С = 577,63 - 4,26 * Р
На основании полученных формул рассчитаны величины стоимости первичного и вторичного жилья по городам Подмосковья, которые приведены в табл.4.
Минимальная себестоимость строительства, с учетом прибыли предпринимателя в 11 %, рассчитывалась, исходя из стоимости крупнопанельной серии П-3М (164,1 долл./кв. м), поправки на ЗУ (1,73 долл./кв. м - табл.2), НДС - 1,2.
Таблица 4.
|
Расстояния от МКАД |
||||||
|
Стоимость первичного жилья, долл./кв. м |
||||||
|
Стоимость вторичного жилья, долл./кв. м |
||||||
|
Разница, долл./кв. м |
||||||
|
Минимальная |
(164,1 +1,73)* 1,11 * 1,2 = 221 |
|||||
|
Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя) |
Зона внешнего износа |
|||||
Как видно из табл.4, стоимость вторичного жилья выше, чем первичного, - так как влияет фактор отсутствия отделки в большинстве новостроек. Стоимость жилья по вторичному рынку показывает, что отсутствует влияние физических и функциональных износов. Зона внешнего износа начинается на расстояниях свыше 60 км. от МКАД и характеризуется снижением стоимости первичного жилья ниже "нулевой" области.
8. ОЦЕНКА НАЧАЛА ЗОНЫ ВНЕШНЕГО УХУДШЕНИЯ ДЛЯ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Оценка проведена на базе табл.3. В табл.5 приведены границы зоны внешнего ухудшения
Таблица 5.
Наименование |
Зонирование |
||||||||
Центр Моск-вы |
На расстоянии 3-его коль-ца |
Около МКАД |
20 км от МКАД |
40 км от МКАД |
60 км от МКАД |
80 км от МКАД |
100 км от МКАД |
||
|
Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит) |
Зона внешнего улучшения |
||||||||
|
Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М) |
Зона внешнего улучшения |
Зона внешнего ухудшения |
|||||||
|
Торговые площади |
Зона внешнего улучшения |
||||||||
|
Офисные площади (класса В2 и ниже) |
Зона внешнего улучшения |
Зона внешнего ухудшения |
|||||||
|
Производст-венные площади |
Зона внешнего улучшения |
Зона внешнего ухудшения |
|||||||
|
Загородные владения |
Зона внешнего улучшения |
Зона внешнего ухудшения |
|||||||
к.т.н. Яскевич Е.Е.
Использованные источники информации.
раздел сайта:
оценка (главная)
/
методики
/
расчёт прибыли предпринимателя
/
аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости
АНАЛИТИЧЕСКИЙ МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ В ЗАТРАТНОМ МЕТОДЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
к.т.н., доцент,
Озеров Евгений Семёнович
д.т.н., профессор,
заведующий кафедрой
Экономика и менеджмент недвижимости,
Санкт-Петербургский государственный
технический университет (СПбГТУ)
Вопросы оценки
№2 1998
Одной из интересных и трудных проблем затратного метода оценки недвижимости является определение величины прибыли предпринимателя. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика) 1) , от других факторов.
В настоящей статье предлагается схема оценивания прибыли предпринимателя, основанная на предположении о том, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, который имеет норму отдачи у a . При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.
Величина прибыли предпринимателя, полученная по предлагаемой методике, должна удовлетворять принципу:
инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.
Согласно подходу с точки зрения затрат рыночная стоимость С затр определяется как сумма стоимости участка земли С з и стоимости нового строительства С нс с учётом накопленного износа И нак :
С затр = С з + С нс - И нак.(1)
Стоимость нового строительства вычисляется как сумма прямых издержек С п, косвенных издержек С к и прибыли предпринимателя ПП:
С нс = С п + С к + ПП.(2)
Отметим, что в (2) величина С к включает в себя расходы на типичную для местного рынка предпродажную подготовку объекта в период между датой завершения строительства и датой продажи (ввода в эксплуатацию), а С п включает в себя прибыль подрядчика, или так называемые плановые накопления.
Обозначим сумму всех издержек на строительство как С пк = С п + С к, а сумму издержек и стоимость земельного участка за вычетом накопленного износа как С = С з + С пк - И нак. Тогда
С затр = С з + С п + С к - И нак + ПП = С + ПП.(3)
Если представить сумму С* пк = С п + С к - И нак как стоимость строительства объекта, меньшего по объему в сравнении с исследуемым объектом, стоимость строительства которого С пк > С* пк, то станет ясно, что без ущерба для общности задачи можем далее рассматривать вариант, в котором величина износа пренебрежимо мала. Все формулы и соотношения, полученные для этого варианта, могут использоваться и для случая с учетом износа путем замены величины С пк на С* пк и С на С* = С з +С* пк. Отметим связанное с этим заключением и важное для практики оценки очевидное положение о том, что прибыль предпринимателя, фигурирующая в затратном методе оценки, будет уменьшаться по мере старения объекта и снижения его ценности.
Выделим часть издержек С ав, которые вносятся авансом вместе с платежом за землю. Тогда
С + ПП = (С з + С ав) + (С пк - С ав) + ПП = С о + С - С о + ПП.(4)
Относительную величину прибыли предпринимателя можно определить как отношение этой прибыли к сумме издержек на строительство или к сумме указанных издержек и стоимости земли:
Выбор варианта зависит от предпочтений местного рынка, но некоторым преимуществом обладает второй вариант. Действительно, инвестор вправе ожидать большей отдачи от строительства объекта в более престижном месте, т.е. с большей стоимостью земли, учитывая, что даже после утилизации строения собственник объекта вправе надеяться на получение части прибыли, относящейся к земле. В связи с изложенным рассмотрим здесь именно второй вариант.
В рамках затратного метода предполагается, что затраты на приобретение участка и издержки, связанные со строительством и предпродажной подготовкой, осуществляются единовременно в момент окончания проекта. В действительности прямые и косвенные издержки инвестора покрываются эпизодическими платежами С пк,i в течение всего времени строительства и реализации проекта в целом. Кроме того, нужно учесть, что право собственности (или право долгосрочной аренды) земли приобретается до начала строительства, т.е. инвестор расходует указанную сумму С з в начальный момент реализации проекта. При этом, конечно, инвестор надеется по завершении проекта обеспечить себе возврат капитала и прибыль, достаточную для компенсации утраченных выгод, связанных с “замораживанием" средств С пк,i и С з до завершения проекта.
Полагаем, что при альтернативном использовании капитала денежные суммы С з, С ав, С пк,i формируют будущую стоимость продукта проекта С альт, которая может быть определена как расчетная сумма будущей стоимости потока расходов связанных с приобретением участка, строительством здания и продажей объекта (вводом его в доходную эксплуатацию):
Где кроме указанных выше использованы также следующие обозначения:
n
- продолжительность инвестиционного цикла (число периодов до завершения строительства и продажи объекта);
i
- номер периода (i
= 1, 2, ..., n
);
С пк,i - поток издержек за период i
, (денежные единицы);
у
- ставка дисконтирования, равная норме отдачи у
а для периода;
П - знак вычисления произведения.
Схема учтенных здесь денежных потоков изображена на рисунке.
Сравнивая (3), (4) и (5), получаем относительную величину прибыли предпринимателя:
(6)
В общем случае расчёт по (6) требует громоздких вычислений, но в оценочной практике можно пользоваться приближенными аналитическими выражениями. Рассмотрим возможности расчёта прибыли предпринимателя с использованием приближений.
Примем, что проект осуществляется в течение n лет и завершается вместе с окончанием строительства. Количество расчётных периодов в течение года равно m . Издержки вносятся в виде авансового платежа С о и равных платежей (С - С о) / (m х n ) в конце каждого “короткого" периода. Будем считать, что норма дисконтирования по альтернативному проекту, равная годовой норме отдачи на капитал, остается постоянной в течение всего срока осуществления проекта и равна у а. Для этого случая имеем:
Учитывая, что произведение m х n
>> 1 и частное у
а / m
Ошибка вычисления прибыли предпринимателя при таких допущениях не превосходит 1%, если n
m = 4. В случае ежемесячных платежей ошибка существенно меньше 1% при любых значениях n
. Обозначим 
и упростим выражение (7):
(8)
Из (8) следует важный вывод о том, что величина прибыли, которую типичный инвестор надеется получить, вкладывая средства в строительство, должна быть тем больше, чем продолжительнее срок строительства (крупнее или сложнее объект) и чем больше размер начального платежа. Это означает прежде всего то, что оценщик, определяя величины ожидаемой прибыли предпринимателя на основе анализа рыночной информации, должен ориентироваться на ожидания “внешних" инвесторов или результаты реализации проектов - аналогов, для которых сроки строительства объекта, размеры начальных платежей и уровень риска примерно такие же, как и для оцениваемого объекта.
Проиллюстрируем полученное соотношение примерами для некоторых частных случаев, имея в виду, что в текущей практике ближайшим альтернативным проектом для строительства является проект вложения средств в существующую недвижимость (полагаем у
а = 0,3), начальные вложения средств обычно не превышают 30% от стоимости объекта, типичные сроки строительства на рынке для объектов разных размеров и сложности не превышают трех лет (для расчётов сроков строительства можно пользоваться рекомендациями ). Результаты расчётов прибыли предпринимателя приведены в табл.1.
Таблица 1
Нетрудно заметить, что упоминавшийся выше диапазон значений величины прибыли предпринимателя при близкой к действительности величине С о / С = 0,2 формируется ожиданиями инвесторов для проектов со сроками строительства до 1,5 лет. Вместе с тем ясно, что для крупных объектов со сроками строительства выше 1,5 лет оценщик (вслед за типичным инвестором) должен принимать более высокие значения прибыли, чем это делается в текущей практике. Очевидно, что при расчете прибыли предпринимателя на основе анализа рыночных данных удлиненные сроки строительства для объекта - аналога в сравнении с типичными (рыночно обоснованными) сроками должны корректироваться.
В более общих случаях необходимо дополнительно анализировать влияние таких факторов, как изменение нормы отдачи по альтернативному проекту в течение времени строительства, специфические для разных типов объектов условия по неравномерности распределения издержек во времени. Такие расчёты легко выполняются с помощью электронных таблиц по (6) с учетом (5). Приведем пример такого анализа.
Пусть строительство осуществляется в течение 24 месяцев. Общая сумма издержек С и = 1000, распределение её по месяцам имитирует календарный график строительства. Стоимость участка земли С з = 100, авансовый платеж С ав = 200. Норма отдачи в момент начала строительства составляет у а,0 = 24% и снижается на 0,25% в месяц. Решение задачи приводится в табл.2-4. Расчётный период - месяц, количество периодов n х m = 24.
Таблица 2
Таблица 3
Таблица 4
Из таблиц видно, что при “симметричном" распределении платежей во времени строительства (см. рисунок) степень неоднородности этого распределения слабо сказывается на искомой величине, в то время как изменение во времени нормы прибыли приводит к существенному изменению расчётной величины прибыли предпринимателя.
В приведённых примерах не учитывается, что получение дохода от реализации проекта может происходить в течение некоторого времени после окончания строительства. Обозначим через n* время, необходимое для реализации недвижимости (продажи или сдачи в аренду). Очевидно, что увеличение n* будет приводить к тому, что величина прибыли, на которую может претендовать предприниматель, будет возрастать. Введем коэффициент k , учитывающий увеличение С альт, тогда формула (8) преобразуется к виду
В табл.5 и 6 приведены значения коэффициента k при разных значениях n* и у а для двух вариантов реализации недвижимости:
1)реализация происходит в течение n* лет (табл.5):
2)реализация происходит в конце периода продолжительностью n* лет (табл.6):
Таблица 5
Таблица 6
Рассмотрим пример использования коэффициента k . Если в примере, рассмотренном выше, принять k = 1,140 (реализация объекта в течение 12 месяцев равными долями), относительная прибыль предпринимателя возрастает с 30% до 48%.
1.Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта.
2.При использовании предлагаемой модели прибыль предпринимателя оказывается чувствительна, в первую очередь, к таким параметрам, как продолжительность строительства, норма отдачи по альтернативному проекту и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту.
3.Существенно влияет на величину прибыли предпринимателя изменение нормы отдачи по альтернативному проекту за время строительства (см. табл.2). В то же время, неравномерность распределения издержек во времени оказывает слабое влияние на величину этой прибыли (см. табл.3).
4.При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы или учитывать практику строительства аналогичных объектов.
5.Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.
1) В современной практике строительные компании нередко совмещают функции инвестора и подрядчика, соглашаясь на существенно меньшие (в сравнении с "внешними" инвесторами) нормы дохода на вложенные средства из-за необходимости решения актуальной проблемы обеспечения своей выживаемости в современной экономической ситуации.
Литература
1.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. С.-Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
2.СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. М.: Стройиздат, 1986.
Чтобы учесть в стоимости недвижимости предполагаемый доход от ее продажи и отразить совокупные риски застройщика (инвестора), к величине затрат на строительство должна быть добавлена некоторая величина, отражающая типичную (нормальную) предполагаемую прибыль застройщика. Размер ее выражается в деньгах или в процентах от затрат на создание этих улучшений и фигурирует как составная часть стоимости восстановления или замещения улучшений.
В величине предпринимательской прибыли должна учитываться безрисковая ставка дохода а также риск, связанный с реализацией этого вида недвижимости на рынке. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов.
Таким образом, определение величины прибыли предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости остается одной из актуальных проблем оценки. Некоторые современные подходы к оценке прибыли предпринимателя основываются на принципе альтернативности инвестиций: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.
1. Расчет прибыли предпринимателя методом невозмещенных инвестиций.
Экономический смысл невозмещенных инвестиций базируется на понятии «вмененные издержки» или «упущенная выгода от временного замораживания капитала». Капитал в денежной или материальной форме обязан «работать» или приносить доход. Если капитал временно по объективным причинам не приносит доход, его собственник несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. По истечении этого времени разумно предположить, что собственник оценит свой капитал с учетом недополученных на него процентов.
Таким образом, невозмещенные инвестиции V - это будущая стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированная к дате эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сумма затрат на его создание.
Величина невозмещенных инвестиций определяется по формуле
В свою очередь прибыль предпринимателя (ПП) можно выразить формулой
Таким образом, прибыль предпринимателя равна величине в
мененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и прямой суммы затрат на создание объекта недвижимости.
Общая стоимость затрат на строительство (стоимость строительства) здания (до расчета прибыли предпринимателя) составляет 376 188 000 руб.
Типичное время строительства такого объекта определено в восемь кварталов. Результаты расчета прибыли предпринимателя, используемой при оценке здания, приведены в таблице.
2. Методика оценки прибыли предпринимателя на основе анализа моделей поведения потенциального инвестора.
Сделаем следующие допущения:
1. Стоимость объекта недвижимости, определенная на основе затратного подхода, равна его рыночной стоимости.
2. Предполагается, что во всех рассматриваемых проектах операции купли-продажи объекта недвижимости совершаются по рыночной стоимости.
Предполагается, что инвестор в момент принятия решения о покупке или строительстве объекта располагает всей необходимой суммой для покупки объекта по цене, равной рыночной стоимости (Варианты, предусматривающие возможность приобретения объекта с использованием кредитных ресурсов, не рассматриваются, так как для большинства объектов и инвесторов пока не являются типичными. Тем не менее предлагаемую далее табл. 11.13 легко распространить и на этот случай, введя некоторые дополнительные параметры, главным из которых является рыночная ставка по кредиту).
При этом полагается, что инвестор рассчитывает инвестировать ВСЮ имеющуюся сумму. В этом случае при выборе варианта, предполагающего поэтапное внесение инвестиций (например, при строительстве объекта), разумный инвестор захочет, чтобы временно незадействованные средства также приносили доход.
В том случае, если величина средств, которые инвестор может и хочет инвестировать, значительно превышает стоимость объекта, он с большой долей вероятности сможет вложить временно свободные средства в аналогичный проект с той же нормой доходности.
Если же начальная сумма средств сравнима с рыночной стоимостью объекта, то инвестировать временно незадействованные средства в проект с той же доходностью, что и у строительного проекта, да еще на короткий срок, будет достаточно затруднительно. Вероятнее всего, удастся разместить средства на депозит, периодически снимая с него суммы, необходимые для оплаты очередного строительного этапа. При этом ставка по депозиту в общем случае будет отличаться от нормы отдачи для строительного проекта.
При расчете инвестиционной стоимости, инвестиционном консультировании можно на основе информации о конкретном инвесторе выбрать значения норм отдачи для строительного проекта и для средств, размещаемых дополнительно. При определении рыночной стоимости следует руководствоваться типичными возможностями инвестора. Как уже отмечалось, указанный алгоритм реализуется в виде расчетной таблицы в среде Excel.
Комментарии к расчетной таблице. Расчетная таблица состоит из трех частей. Первая содержит исходные данные и предположения, здесь же приведены результаты расчета. Вторая и третья части содержат расчеты эффективности различных моделей поведения инвестора.
Для удобства описания таблицы ее строки нумеруются. Рассмотрим порядок формирования таблицы на конкретном примере.
Исходные данные и сведение результатов. Значения в строках 1 и 2 были выбраны произвольно. При необходимости таблица легко адаптируется для расчета прибыли предпринимателя, соответствующей проекту любой длительности и с любым числом платежных периодов в году.
Стоимости строительства и земельного участка (строки 3 и 4), а также распределение затрат на строительство по платежным периодам (строка 5) должны быть известны до начала расчета. Так как прибыль предпринимателя определяется в процентах от величины инвестиций, можно задавать в строках 3 и 4 не конкретные значения, а соотношение стоимостей земли и здания. В первой ячейке строки 5 оценщик может указать размер авансового платежа.
В строке 6 оценщик имеет возможность отразить свои представления об изменении стоимости оцениваемого объекта за период, соответствующий продолжительности строительства.
При этом предлагаемая методика расчета позволяет не учитывать физический износ объекта, накопленный за этот период. Таким образом, значение в строке 6 отражает главным образом прогнозируемое изменение уровня цен на рынке.
В рассматриваемом примере считается, что стоимость объекта не изменится.
В строках 9-11 задаются значения ставки по депозиту, нормы отдачи для строительного проекта и ставки дисконта для потока доходов от эксплуатации объекта. В общем случае они должны быть разными.
Предлагаемая таблица не предполагает изменения ставок за время осуществления проекта, хотя при необходимости может быть доработана соответствующим образом.
В строке 14 перед проведением расчета нужно задать начальные значения ставки прибыли предпринимателя для двух вариантов расчета. Можно задать нулевые значения. В предлагаемом примере для наглядности использовалась ставка 5%.
После проведения вычислений с использованием функции «Подбор параметра» в строке 14 появляются расчетные значения ставок прибыли предпринимателя для двух вариантов расчета.
В строке 15 отражаются значения рыночной стоимости объекта, которая рассчитывается как: (строка 3 + строка 4) х (1 + строка 14).
Раздел «Сведение результатов» позволяет оценщику путем расстановки весовых коэффициентов выразить свое отношение к достоверности результатов, полученных на основе двух вариантов расчета.
Первый способ расчета. Этот способ расчета основан на следующем утверждении: чтобы имело смысл инвестировать в строительный проект, показатель NPV такого проекта должен быть положительным.
В строке 23 показана первоначальная сумма средств у инвестора, которая принята равной рыночной стоимости объекта (строка 15).
В строке 24 указаны суммы инвестиций в строительство в соответствии с определенным выше графиком. Затраты на приобретение земельного участка и авансовый платеж за строительство производятся в начальный момент (нулевой период в таблице).
Как уже отмечалось, предполагается, что временно не задействованные средства инвестор разместит на депозит. В строке 25 отражено изменение величины средств на депозите, которые, с одной стороны, уменьшаются в связи с необходимостью оплачивать очередной строительный этап, а с другой - несколько увеличиваются благодаря накапливающимся процентам по депозиту. Предполагается, что проценты (строка 26) выплачиваются в конце каждого периода.
Активы инвестора по окончании строительства складываются из построенного объекта недвижимости и оставшейся суммы средств на депозите.
Рыночная стоимость объекта в конце строительства рассчитывается по формуле: строка 29 = строка 23 х (1 + строка 6).
Зная стоимость активов в конце проекта, можно найти их текущую стоимость. Ставки дисконта в этой операции для разных активов используются разные и отражают риски, сопряженные с созданием актива. Соответствующие значения текущих стоимостей приведены в строках 33 и 34.
Суммарная текущая стоимость активов (строка 32) представляет собой сумму строк 33 и 34.
Чистая текущая стоимость проекта (строка 35) есть разность текущей стоимости будущих активов (строка 32) и величины первоначальных инвестиций (строка 23).
Тот факт, что NPVполучилась отрицательной (-116), говорит о том, что прибыль предпринимателя в размере 5% от суммы инвестиций не может заинтересовать инвестора.
Использование функции Excel «Подбор параметра» позволяет подобрать значение прибыли предпринимателя (в строке 14), при котором NPV (строка 35) становится равным нулю.
При заданных исходных значениях прибыль предпринимателя составила 19,8% от суммы инвестиций.
Второй способ расчета. В эgтом случае исходим из того, что инвестор обычно стоит перед выбором: приобрести «готовый» объект недвижимости или инвестировать средства в строительство нового объекта, обладающего равнозначной полезностью.
Благоразумный инвестор предпочтет из двух альтернативных проектов тот, у которого показатель NPV больше. При этом предполагается, что величины инвестиций в проекты одинаковы, проекты имеют равную длительность, а различия в рисках компенсируются разными ставками дисконта при расчете NPV для каждого проекта.
Определим величину прибыли предпринимателя из предположения о равенстве NPV для строительного и альтернативного проектов.
Текущая стоимость активов для варианта, связанного со строительством объекта, определяется так же, как и в предыдущем способе.
В варианте приобретения и сдачи в аренду годовой чистый операционный доход от эксплуатации (строка 52) рассчитывается как произведение рыночной стоимости объекта (строка 49) и ставки дисконта для потока доходов от сдачи в аренду (строка 11).
Предполагается, что платежи поступают в конце каждого периода (однако при необходимости таблицу легко адаптировать к любой системе оплаты) (табл. 11.15).
Следует отметить, что при расчете чистого операционного дохода в числе расходов был учтен резерв на замещение. В конце срока проекта предполагается расходование резерва на замещение для восстановления объекта до первоначального состояния. Это позволяет пренебречь увеличением физического износа для целей настоящего расчета.
В связи с этим рыночная стоимость объекта в конце проекта может быть рассчитана по формуле: строка 53 = строка 49 х (1 + строка 6).
Предполагается, что появляющиеся средства, равные чистому операционному доходу за каждый период, инвестор будет немедленно размещать на депозит (строка 54).
Стоимость активов инвестора в конце срока рассматриваемого проекта (строка 57) складывается из стоимости объекта недвижимости (строка 53) и суммы средств на депозите (строка 55).
Сумма средств на депозите в конце срока (строка 55) представляет собой будущую стоимость аннуитета, рассчитанную по ставке, указанной в строке 9.
Текущая стоимость активов (строка 61) определяется с использованием ставки дисконта, заданной в строке 11.
Разность значений текущих стоимостей по двум вариантам указана в строке 62. При этом строка 62 = строка 46 — строка 61.
Использование функции Excel «Подбор параметра» позволяет подобрать значение прибыли предпринимателя (в строке 14), при котором значение в строке 62 становится равным нулю.
Так как разность NPV для двух проектов получилась отрицательной (= -113), можно утверждать, что заложенная в расчетах прибыль предпринимателя в размере 5% недостаточна.
При заданных исходных значениях прибыли предпринимателя (по 2-му способу) составила 19,3% от суммы инвестиций.
Анализ результатов. Два использованных способа расчета в общем случае дают различающиеся значения предпринимательской прибыли. С точки зрения теории ее нужно принять равной большему из полученных результатов. Но если нет уверенности в точности исходных данных, при формировании окончательного значения предпринимательской прибыли можно использовать результирующие значения обоих способов, назначив им соответствующие веса.
Можно также рассмотреть несколько вариантов набора исходных данных и взять их средневзвешенное значение.
Полученная ставка предпринимательской прибыли, равная в приведенном примере 19,6%, рассчитывается как будущая стоимость (FV) потока инвестиций в строительство с использованием нормы отдачи для строительного проекта (в данном примере Кстр = 25% (строка 10 таблицы). Прибыль предпринимателя, определенная таким образом, указана под строкой 22 и составляет 15,3%.
Следует отметить, что если в этом методе задать одинаковые нормы отдачи для строительного проекта, депозита и проекта, связанного с приобретением готовой недвижимости, то результаты расчета полностью совпадут с результатом использования аналитического метода (КузнецовДД., Озеров Е. С. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости // Вопросы оценки. 1998. № 4)., имеющего большее количество ограничений и представляющего, таким образом, частный случай изложенного.
Отдельного анализа заслуживают результаты, полученные на основе предположения о том, что стоимость оцениваемого объекта изменится за период, соответствующий продолжительности строительства.
В таблицах 11.16-11.17 ниже представлены результаты расчета для случаев, когда стоимость объекта уменьшается/увеличивается на 10%.
Из таблиц видно, что на результаты, полученные вторым способом, изменение стоимости практически не оказывает влияния, результаты же первого способа меняются очень существенно. Впрочем, это достаточно очевидно. Если инвестор прогнозирует получить дополнительную прибыль от подъема цен на рынке, он может удовлетвориться меньшей предпринимательской прибылью. И наоборот, прогнозируемые убытки от падения цен заставляют инвестора закладывать в расчеты больший предпринимательский доход.
В таких случаях следует придавать больший вес большему результату.
Если оценщик заранее знает величину предпринимательской прибыли, то с помощью предлагаемой таблицы может легко определить какой-нибудь другой расчетный параметр, например норму отдачи для строительного проекта.
Так, если в предложенном примере принять предпринимательской прибыль равной 12%, соответствующая норма отдачи для строительного проекта будет равна 18%.
Рассмотренная методика и ее компьютерная реализация позволяют придать расчету прибыли предпринимателя в оценке недвижимости затратным подходом
Анализ проведенных расчетов позволяет сделать следующие выводы:
1. Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта.
2. При использовании предложенной методики предпринимательская прибыль оказывается чувствительна в первую очередь к таким параметрам, как норма отдачи по альтернативному проекту, продолжительность строительства и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту.
3. Существенно влияет на величину прибыли предпринимателя изменение нормы отдачи по альтернативному проекту за время строительства. В то же время неравномерность распределения издержек во времени оказывает слабое влияние на величину этой прибыли.
4. При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы (СНИП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и заделка в строительстве предприятий, заданий и сооружений. М. Стройиздат 1986) или учитывать практику строительства аналогичных объектов.
5. Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.
